Contrato de mediação imobiliária: exclusivo ou não exclusivo?

Quem decide vender casa com uma imobiliária assina, antes de mais nada, um contrato de mediação imobiliária (muitas vezes chamado CMI). É este documento que define o que a agência faz, durante quanto tempo, quanto cobra e em que condições. A pergunta que surge quase sempre é a mesma: assino em exclusivo ou não?

Neste artigo explicamos o que a lei exige, as diferenças práticas entre os dois regimes e os cuidados a ter antes de assinar.

O que é o contrato de mediação imobiliária

A atividade de mediação imobiliária em Portugal está regulada pela Lei n.º 15/2013. Só empresas com licença emitida pelo IMPIC (a chamada licença AMI) podem exercê-la, e o número da licença tem de constar no contrato e na publicidade.

O contrato é obrigatoriamente escrito e deve indicar, pelo menos:

• a identificação das partes e o número da licença AMI da empresa;
• a identificação do imóvel e o negócio pretendido (venda, arrendamento, trespasse);
• o preço pedido e as condições do negócio;
• a remuneração da agência, em percentagem ou valor fixo, com indicação do IVA;
• o prazo do contrato e as regras de renovação;
• se há ou não exclusividade — e, havendo, isso tem de estar escrito de forma expressa.

Quando a agência usa um modelo com cláusulas gerais (o habitual), esse modelo tem de ser validado previamente pela Direção-Geral do Consumidor.

Contrato não exclusivo (aberto)

No regime não exclusivo, o proprietário pode entregar a casa a várias agências e também vendê-la por conta própria. Só paga comissão à agência que efetivamente encontrar o comprador e concretizar o negócio.

Vantagens: liberdade total e sensação de maior exposição.

Desvantagens:

• o mesmo imóvel aparece repetido nos portais, por vezes com preços e fotografias diferentes, o que tira credibilidade ao anúncio e dá margem ao comprador para negociar em baixa;
• nenhuma agência tem garantia de retorno, por isso tende a investir menos (fotografia profissional, vídeo, destaques pagos, home staging);
• o proprietário fala com vários interlocutores e recebe informação dispersa sobre visitas e propostas.

Contrato exclusivo

No regime exclusivo, só a agência contratada pode promover e negociar o imóvel durante o prazo acordado. Em troca, assume normalmente um plano de marketing mais completo e acompanha todo o processo, da primeira visita à escritura.

Vantagens:

• um único anúncio, consistente, com um preço único — o mercado lê o imóvel como bem posicionado;
• maior investimento da agência na divulgação, porque tem a certeza de que o trabalho é recompensado;
• um interlocutor só, com relatórios de visitas, propostas e feedback de compradores;
• melhor controlo da negociação, porque não há várias agências a competir pelo mesmo comprador baixando o preço.

Desvantagens: fica vinculado à agência durante o prazo, mesmo que o comprador apareça por outra via. Por isso convém escolher bem quem contrata — veja as 10 perguntas a fazer antes de assinar.

Quando se paga a comissão

Pela regra geral da lei, a remuneração só é devida quando o negócio se concretiza — tipicamente na escritura. O contrato pode prever que uma parte seja paga na assinatura do contrato-promessa (CPCV), desde que isso fique escrito.

Há uma exceção importante nos contratos exclusivos: se o negócio não se fizer por causa imputável ao proprietário — por exemplo, desistir de vender depois de a agência apresentar um comprador nas condições acordadas, ou vender a casa diretamente a alguém durante o prazo — a comissão pode ser exigida na mesma.

Sobre valores de mercado e o que está incluído no serviço, leia o nosso artigo sobre quanto cobra uma imobiliária para vender casa.

Prazo, renovação e como sair do contrato

A lei não fixa um prazo único: tem de ficar escrito no contrato. Na prática, são comuns prazos de 4 a 6 meses, com renovação automática por iguais períodos se nenhuma das partes se opuser.

Antes de assinar, confirme:

• com que antecedência tem de avisar para impedir a renovação (e por que meio — normalmente carta registada ou email com confirmação);
• se existe período de proteção após o fim do contrato, durante o qual a comissão continua devida se vender a um comprador que a agência apresentou;
• o que acontece se baixar o preço ou mudar as condições — isso deve ser registado por escrito, como aditamento.

Que documentos tem de entregar

Para a agência poder anunciar e preparar a venda, vai precisar, entre outros, de:

• caderneta predial atualizada;
• certidão permanente do registo predial;
• certificado energético válido (obrigatório para anunciar);
• licença de utilização ou documento que a dispense;
• ficha técnica da habitação, quando aplicável;
• documentos de identificação de todos os proprietários.

Exclusivo ou não: o que recomendamos

Se o objetivo é vender ao melhor preço e com o processo controlado, o contrato exclusivo com uma agência em quem confia costuma dar melhores resultados: anúncio único, mais investimento na divulgação e um interlocutor responsável do início ao fim. O regime aberto pode fazer sentido em imóveis muito procurados, onde a venda acontece depressa com pouco esforço de marketing.

Seja qual for a escolha, leia o contrato com calma, peça que lhe expliquem cada cláusula e não assine nada com prazo, comissão ou condições de renovação em branco.

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