Certificado energético para vender casa: preço e validade

Sim. Para vender ou arrendar casa tem de ter um certificado energético válido antes de a pôr no mercado, e a classe energética tem de aparecer em todos os anúncios. Para habitação, o certificado é válido 10 anos e custa os honorários do perito mais uma taxa de registo de 28 € a 65 € sem IVA, consoante a tipologia. Quem anuncia ou vende sem ele arrisca coimas a partir de 125 €.

O que é o certificado energético?

O certificado energético (CE) é o documento que classifica a eficiência energética de uma casa numa escala de letras. Mostra ao comprador ou ao inquilino o desempenho energético do imóvel, que pesa nos custos de luz e no conforto térmico.

É emitido por um perito qualificado e fica registado no Portal SCE, o Sistema de Certificação Energética gerido pela ADENE.

A lei em vigor é o Decreto-Lei n.º 101-D/2020, de 7 de dezembro, com as alterações seguintes. A última alteração foi feita pelo Decreto-Lei n.º 11/2025, de 19 de fevereiro. A obrigação de ter certificado a partir do anúncio nasceu com o Decreto-Lei n.º 118/2013, que entretanto foi revogado.

Quando é obrigatório ter certificado energético?

O certificado é obrigatório sempre que uma casa é:

• vendida;
• dada em cumprimento, ou seja, entregue a um credor para pagar uma dívida;
• arrendada;
• trespassada, quando o trespasse inclui o espaço físico.

Também é exigido quando um programa de financiamento ou um benefício fiscal o pede.

Desde o anúncio, e não só na escritura

O certificado tem de existir quando a casa entra no mercado. A classe energética tem de constar de todos os anúncios: portais imobiliários, montra da agência, redes sociais ou qualquer outro meio. Um anúncio com a classe «em curso» não é permitido.

A obrigação é do proprietário, mas também do mediador ou do promotor que publica o anúncio. É por isso que uma imobiliária responsável lhe pede o certificado antes de começar a promover a casa.

Na venda

A informação do certificado tem de ser dada ao comprador antes do contrato-promessa de compra e venda (CPCV). O certificado em si é entregue antes do contrato definitivo, isto é, da escritura.

No arrendamento

A informação é dada ao futuro inquilino antes de assinar o contrato, e o certificado é-lhe entregue. Se procura casa, pode ver a classe energética em cada anúncio de casas para arrendar.

Que casas estão dispensadas do certificado energético?

A lei prevê algumas exceções. Ficam dispensados:

• moradias unifamiliares autónomas com 50 m² ou menos de área útil (um apartamento pequeno não está dispensado);
• instalações industriais, pecuárias ou agrícolas não residenciais, oficinas sem climatização para conforto e certos armazéns;
• doações, legados e heranças;
• o arrendamento, por menos de 4 meses, da casa onde o senhorio vive habitualmente;
• um novo contrato com o inquilino que já lá vivia imediatamente antes;
• edifícios em ruínas;
• a venda ou dação a comproprietários, ao inquilino ou a entidades que expropriam, mas só quando resulta de processo executivo ou de insolvência, ou quando é feita para demolição total, com confirmação prévia da entidade licenciadora (uma venda normal ao inquilino ou a um comproprietário precisa de certificado).

Atenção a um mito frequente: um prédio construído antes de 1951 não fica dispensado por ser antigo. A idade do edifício não conta para a dispensa.

Para ver cada caso em pormenor, leia o nosso guia sobre quando um imóvel está dispensado de certificado energético.

Quanto custa o certificado energético?

O preço tem duas partes: os honorários do perito e a taxa de registo no Portal SCE.

Os honorários não têm tabela oficial. Cada perito define o seu preço, por isso compensa pedir mais do que um orçamento. A taxa de registo é tabelada e depende da tipologia da casa:

Os valores com IVA aplicam-se ao continente.

Exemplo: para um T2 em Lisboa paga 49,82 € de taxa de registo (40,50 € mais IVA), a que somam os honorários que acordar com o perito. Para um T4 no Algarve, a taxa sobe para 67,65 €.

Pode pedir o certificado energético da sua casa através da K-Invest, sem ter de procurar perito por conta própria.

Quanto tempo demora a emitir o certificado?

Conte com 1 a 2 semanas, consoante a agenda do perito. É um prazo indicativo, não um prazo legal.

Por isso, trate do certificado antes de anunciar a casa e não depois de ter um comprador interessado. Como o anúncio não pode sair sem a classe energética, cada semana de espera é uma semana em que a casa não está no mercado.

Qual é a validade do certificado energético?

Para habitação, o certificado é válido 10 anos. A data exata em que caduca está escrita no próprio certificado.

• Se o certificado caducar, só precisa de o renovar quando voltar a vender ou arrendar a casa.
• Se fizer obras ou alterações relevantes, pode ter de o atualizar, mesmo dentro do prazo.
• Anunciar a casa com o certificado caducado conta como infração.

Para saber se a sua casa já tem certificado válido, pode consultá-lo no Portal SCE.

Exemplo: se arrendou a casa em 2019 com um certificado emitido nesse ano e quer vendê-la agora, o certificado continua válido até à data que nele consta, em princípio 2029. Se entretanto renovou a cozinha e trocou as janelas, fale com um perito para saber se tem de o atualizar.

Que multas se aplicam a quem não tem certificado energético?

As coimas previstas no Decreto-Lei n.º 101-D/2020 são estas:

A negligência também é punida, com estes limites reduzidos a metade: a coima mínima pode, assim, ser de 125 € para particulares e de 1.250 € para empresas.

As coimas aplicam-se, por exemplo, a quem:

• anuncia a casa sem certificado ou sem indicar a classe energética;
• anuncia com a classe «em curso» ou com o certificado caducado;
• não dá a informação do certificado ao comprador antes do CPCV.

Como a obrigação abrange o proprietário e a imobiliária, os dois podem ser multados pelo mesmo anúncio.

Posso fazer a escritura sem certificado energético?

Não deve. A lei obriga a entregar o certificado ao comprador antes do contrato definitivo, por isso tem de o ter pronto antes da escritura.

O Simplex Urbanístico deixou de exigir a ficha técnica da habitação e a licença de utilização na escritura. O certificado energético não foi retirado e continua obrigatório.

Para não falhar nenhum papel, veja a lista dos documentos necessários para a escritura da casa.

Porque deve tratar do certificado antes de pôr a casa à venda?

Muitos proprietários adiam o certificado para «poupar» até terem a certeza de que vendem. Não compensa:

• Sem certificado, a casa não pode ser anunciada em lado nenhum, nem online nem na montra.
• Os compradores dão cada vez mais importância à eficiência energética, porque pesa na fatura da luz e no conforto da casa.
• Com tempo, pode comparar orçamentos de vários peritos. À pressa, costuma pagar mais.
• Evita atrasos no negócio, porque a informação tem de chegar ao comprador antes do CPCV.

Se está a preparar a venda, peça também a avaliação gratuita da sua casa para definir o preço certo antes de a anunciar.

Vai mudar alguma coisa com a nova diretiva europeia?

A Diretiva (UE) 2024/1275, sobre o desempenho energético dos edifícios, vai mudar o certificado energético. O prazo para Portugal a transpor terminou a 29 de maio de 2026.

O Decreto-Lei n.º 11/2025 transpôs apenas uma parte da diretiva e mexeu sobretudo nos apoios financeiros. Para quem vende ou arrenda, não trouxe mudanças conhecidas.

A lei que faz a transposição completa ainda não foi publicada. Quando sair, deverá trazer:

• uma nova escala de classes, com uma classe A+ opcional;
• um passaporte de renovação dos edifícios;
• balcões únicos de apoio à renovação.

Até lá, aplicam-se as regras descritas neste guia.

Perguntas frequentes

O certificado energético é obrigatório para arrendar casa?

Sim. Só fica dispensado o arrendamento, por menos de 4 meses, da casa onde o senhorio vive habitualmente, ou um novo contrato com o inquilino que já lá vivia imediatamente antes.

Quem paga o certificado energético?

A obrigação de ter o certificado é do proprietário que vende ou arrenda, por isso é normalmente ele que paga os honorários do perito e a taxa de registo.

Uma casa herdada precisa de certificado energético?

A herança em si está dispensada. Se os herdeiros venderem ou arrendarem a casa a terceiros, precisam de certificado energético válido.

Quanto custa o certificado energético de um T1?

A taxa de registo de um T0 ou T1 é de 28 € sem IVA, ou 34,44 € com IVA no continente. A isso somam-se os honorários do perito, que não têm tabela.

Posso anunciar a casa enquanto espero pelo certificado?

Não. A classe energética tem de constar do anúncio desde o primeiro dia, e um anúncio com a classe «em curso» não é permitido.

Se vai vender ou arrendar casa e ainda não tem certificado energético, peça o certificado energético à K-Invest e, se vai vender, peça a avaliação gratuita da sua casa para entrar no mercado com tudo em ordem.