Alojamento local em 2026: licença e zonas de contenção

Em 2026, pode abrir um alojamento local em qualquer concelho onde a câmara não tenha suspendido os novos registos nem criado uma zona de contenção que o impeça. A chamada licença obtém-se por comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico, que dá um número de registo no RNAL. As câmaras com mais de 1.000 alojamentos locais registados têm até 31 de dezembro de 2026 para decidir as suas regras e podem manter os novos registos suspensos até essa data.

Ainda é possível abrir um alojamento local em 2026?

Sim. Com o Decreto-Lei 76/2024, que alterou o Decreto-Lei 128/2014 e está em vigor desde 1 de novembro de 2024, os novos registos voltaram a abrir em todo o país. A suspensão nacional criada pelo programa Mais Habitação deixou de existir.

Quem decide agora é a câmara municipal. Cada concelho pode aprovar um regulamento próprio, criar zonas onde não se abrem novos alojamentos locais e limitar o número de registos noutras. Por isso, a resposta muda de morada para morada: no mesmo concelho, pode ser possível registar numa freguesia e impossível na freguesia ao lado.

Como se tira a licença de alojamento local?

Em sentido técnico, não há uma licença. A lei exige uma comunicação prévia com prazo, feita no Balcão Único Eletrónico. Se a câmara não se opuser dentro do prazo, recebe um número de registo no Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), gerido pelo Turismo de Portugal. É esse número que tem de constar dos anúncios.

Que requisitos tem de cumprir?

• Ter autorização de utilização do imóvel;
• Ter um seguro de responsabilidade civil com capital mínimo de 75.000 € por sinistro;
• Cumprir os requisitos de segurança exigidos;
• Respeitar o regulamento municipal, se o concelho tiver um.

Mantenha o seguro sempre válido. A câmara pode cancelar o registo se não houver seguro em vigor ou se não enviar o comprovativo nos 3 dias seguintes a ser pedido.

Quantos hóspedes pode receber?

O limite é de 9 quartos e 27 hóspedes. A regra é de 2 hóspedes por quarto, a que se podem somar 2 na sala, em moradias e apartamentos. Na modalidade de quartos, em que aluga parte da sua própria residência, o máximo é de 3 quartos.

Quanto custa o registo?

Pergunte na câmara do seu concelho se há alguma taxa a pagar antes de submeter o pedido.

Quanto tempo tem a câmara para responder?

Depois da comunicação prévia, a câmara tem um prazo para se opor ao registo. Esse prazo depende da zona onde fica o imóvel:

Alguns guias na internet falam em 30 dias. O prazo que consta do Decreto-Lei 76/2024 é de 60 ou de 90 dias.

O que são zonas de contenção e de crescimento sustentável?

São áreas que a câmara define no regulamento municipal, por freguesia ou união de freguesias, no todo ou em parte:

• Zona de contenção: área onde já há muitos alojamentos locais face às casas de habitação. O regulamento pode limitar ou impedir novos registos.
• Zona de crescimento sustentável: área onde ainda se podem abrir alojamentos locais, mas com um número máximo de novos registos.

Os limites dependem da pressão habitacional e ambiental de cada zona. Criar ou rever estas áreas obriga a um estudo sobre a concentração e o impacto do alojamento local em cada parte do concelho. Nas áreas de contenção, o regulamento pode prever situações excecionais; o exemplo dos imóveis anteriores a 1951 só aparece na lei para as áreas de crescimento sustentável.

Há ainda um motivo de cancelamento específico destas zonas: em áreas de contenção, o registo pode ser cancelado se o imóvel tiver estado arrendado para habitação permanente nos dois anos anteriores ao pedido, em violação do regulamento municipal.

O que mudou com o Decreto-Lei 151/2026?

O Decreto-Lei 151/2026, de 30 de julho, entrou em vigor a 31 de julho de 2026. Aprovou duas medidas temporárias e extraordinárias para as câmaras que não conseguiram regular o alojamento local a tempo.

O regime de 2024 dava às assembleias municipais dos concelhos com mais de 1.000 alojamentos locais 12 meses para decidirem se regulamentavam. Muitas não decidiram. O Governo justificou o atraso com a mudança de executivos depois das eleições autárquicas de 2025.

• Prazo alargado: nas câmaras que ultrapassaram os 1.000 registos até 31 de dezembro de 2025 e ainda não tinham decidido, a assembleia municipal tem até 31 de dezembro de 2026 para deliberar se vai fazer ou alterar o regulamento.
• Suspensão prolongada: podem, por uma única vez, prolongar a suspensão de novos registos durante esse prazo. Decide a assembleia municipal, sob proposta da câmara. A suspensão só pode durar o necessário para fazer o regulamento e nunca para além de 31 de dezembro de 2026.
• Nova suspensão: se a suspensão anterior já tinha terminado, a câmara pode aprovar uma nova, também excecional e por uma única vez.

O diploma não tem efeitos retroativos: os alojamentos locais já registados não são afetados. Na prática, as regras de vários concelhos ainda podem mudar até ao fim do ano. Se vai comprar para alojamento local num concelho com muitos registos, confirme na câmara se há uma suspensão em curso ou um regulamento em discussão.

Quais são as regras do alojamento local em Lisboa?

Lisboa suspendeu em 2022 os novos registos nas freguesias com maior peso do alojamento local.

A versão do regulamento municipal de novembro de 2025 previa contenção absoluta, sem novos registos, em seis freguesias:

• Santa Maria Maior;
• Misericórdia;
• Santo António;
• São Vicente;
• Arroios;
• Estrela.

Essa lista já mudou: em abril de 2026, depois do cancelamento de registos sem seguro, Arroios, Estrela e São Vicente passaram para contenção relativa e Avenidas Novas saiu da contenção. Em contenção absoluta ficaram só Santa Maria Maior, Misericórdia e Santo António.

O controlo faz-se por freguesia e, dentro de cada uma, por bairro. Qualquer bairro ou freguesia que passe os rácios definidos pode ser declarado em contenção. Há ainda a escala do concelho: se o rácio de toda a cidade chegar aos 10%, há contenção absoluta municipal.

A Câmara e a Assembleia Municipal aprovaram em dezembro de 2025 o novo regulamento com rácios atualizados, publicado no Diário da República a 5 de dezembro de 2025 (Aviso n.º 29926-A/2025) e com efeitos desde 6 de dezembro de 2025. A contenção absoluta aplica-se a partir de um rácio de 10% e a contenção relativa entre 5% e 10%. Se procura imóvel na capital, veja as casas à venda em Lisboa e confirme a freguesia e o bairro antes de fazer proposta.

Quais são as regras do alojamento local no Porto?

O Porto tem regulamento municipal de alojamento local em vigor. A cidade está dividida em zonas de contenção, onde o alojamento local representa 15% ou mais das casas, e zonas de crescimento sustentável, com um limite máximo de novos registos por freguesia.

Nestas cinco freguesias não se podem abrir novos alojamentos locais, salvo as exceções previstas no regulamento.

Em crescimento sustentável estão Cedofeita, a única do centro histórico, e ainda Aldoar, Bonfim, Campanhã, Foz do Douro, Lordelo do Ouro, Massarelos, Paranhos, Nevogilde e Ramalde. Para saber em que zona fica uma morada, consulte o mapa oficial do regulamento no site da Câmara Municipal do Porto.

Como estão a regular os outros concelhos?

Cada câmara segue o seu ritmo. A Nazaré é um bom exemplo de como as regras mudam depressa: em outubro de 2026 republicou o Regulamento Municipal para a Gestão Sustentável do Alojamento Local (Regulamento n.º 1218/2026, de 1 de outubro), aprovado pela assembleia municipal a 24 de setembro, depois de a câmara ter reformulado a proposta a 31 de agosto. No início de 2026, 95% dos registos do concelho estavam na freguesia da Nazaré.

Antes de investir noutro concelho, peça à câmara o regulamento em vigor e pergunte se há alterações em preparação.

O condomínio pode proibir o alojamento local?

Pode opor-se, mas com regras apertadas. A decisão do condomínio tem de ser aprovada por mais de metade da permilagem do prédio e fundamentada em atos repetidos e comprovados que perturbem a utilização normal do prédio ou o descanso dos condóminos. Essa deliberação não cancela o registo por si: serve para pedir uma decisão ao presidente da câmara, que é quem decide.

O condomínio também pode proibir o alojamento local no regulamento do condomínio, por 2/3 da permilagem, mas isso só vale para pedidos de registo feitos depois da deliberação.

A autorização prévia do condomínio só é exigida no caso dos hostels. Para um apartamento ou uma moradia, não precisa dela para fazer o registo, desde que o título da propriedade horizontal ou o regulamento do condomínio não proíbam o alojamento local.

O que acabou com o fim das regras do Mais Habitação?

O programa Mais Habitação tinha apertado muito o alojamento local. Várias dessas regras já não se aplicam. Pode ver o enquadramento original no nosso artigo sobre o Decreto-Lei 56/2023 e o pacote Mais Habitação.

A contribuição extraordinária sobre o alojamento local e o coeficiente de vetustez fixo no IMI foram revogados pelo Decreto-Lei 57/2024, de 10 de setembro, com efeitos a 31 de dezembro de 2023.

Como o registo volta a passar para o comprador (em áreas de contenção, o regulamento municipal pode limitar a transmissão dos novos registos), um alojamento local registado e a funcionar é um fator a ter em conta quando define o preço de venda. Se pensa vender, peça a avaliação gratuita da sua casa a um consultor que conheça as regras da sua freguesia.

O que muda para os anúncios nas plataformas?

O Regulamento (UE) 2024/1028, sobre o arrendamento de curta duração, aplica-se plenamente desde 20 de maio de 2026. As plataformas têm de garantir que o anfitrião indica o número de registo antes de o anúncio ficar disponível, fazer verificações aleatórias da validade dos números e informar as autoridades e os anfitriões dos resultados. Os anúncios com número inválido podem ser removidos por ordem da autoridade competente. Sem número de RNAL válido, o seu anúncio pode não chegar a ser publicado ou simplesmente desaparecer.

Que impostos paga quando deixa o alojamento local?

Este é o ponto que mais surpreende os proprietários. Quando um imóvel seu passa a estar afeto ao alojamento local tributado na categoria B do IRS e mais tarde volta à sua esfera pessoal, para habitar ou arrendar, pode haver tributação calculada sobre a valorização do imóvel nesse período.

Na categoria B, o rendimento tributável resulta da aplicação de um coeficiente à faturação. Como as regras fiscais mudaram várias vezes nos últimos anos, faça as contas com um contabilista antes de abrir ou fechar a atividade.

Vale a pena comprar casa para alojamento local em 2026?

Depende da zona e das contas. Antes de assinar o contrato-promessa, siga estes passos:

1. Confirme em que freguesia e bairro fica o imóvel e se está em zona de contenção ou de crescimento sustentável;
2. Pergunte à câmara se há suspensão de registos ou regulamento em preparação até 31 de dezembro de 2026;
3. Verifique a autorização de utilização e os requisitos de segurança;
4. Se o imóvel já tem registo, confirme o número no RNAL e que passa para si na escritura;
5. Compare a rentabilidade do alojamento local com a do arrendamento tradicional, incluindo impostos e custos de gestão.

Para o último passo, veja como fazer as contas no nosso guia sobre como calcular a rentabilidade no investimento imobiliário.

Perguntas frequentes

Preciso de licença para fazer alojamento local?

Precisa de registo. Faz uma comunicação prévia no Balcão Único Eletrónico e, se a câmara não se opuser em 60 dias (90 em áreas de contenção), recebe o número de registo no RNAL.

A licença de alojamento local caduca?

Não. Desde o Decreto-Lei 76/2024, os registos deixaram de caducar e já não têm de ser renovados de 5 em 5 anos.

Se vender a casa, o registo de alojamento local passa para o comprador?

Sim. Com o fim das regras do Mais Habitação, o registo voltou a ser transmitido ao novo dono quando o imóvel é vendido. Em áreas de contenção, o regulamento municipal pode limitar a transmissão dos novos registos.

Posso abrir um alojamento local numa zona de contenção?

Em regra, não, ou só dentro dos limites fixados pela câmara. O regulamento municipal pode prever situações excecionais.

Até quando as câmaras podem suspender novos registos?

As câmaras abrangidas pelo Decreto-Lei 151/2026 podem suspender novos registos apenas pelo tempo necessário para fazer o regulamento e nunca para além de 31 de dezembro de 2026.

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