Lei 56/2023 (Mais Habitação): o que mudou e a quem afeta

A Lei n.º 56/2023, conhecida como pacote Mais Habitação, reformou as regras da habitação em Portugal: apoiou o arrendamento acessível, impôs limites às rendas dos novos contratos, apertou o alojamento local e acabou com os vistos gold por compra de casa e por transferência de capitais. Também mexeu na proteção dos inquilinos com contratos anteriores a 1990, nos despejos e nos impostos sobre o arrendamento. Como a lei já tem alguns anos, confirme se cada medida continua em vigor antes de tomar decisões.

O que é a Lei n.º 56/2023?

É o diploma que reuniu várias medidas para reformar o setor da habitação em Portugal. As medidas abrangem áreas muito diferentes, do arrendamento à promoção de habitação acessível, passando pelo alojamento local e pelo investimento estrangeiro.

O diploma aparece muitas vezes referido como Decreto-Lei n.º 56/2023, mas foi publicado como Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.

Quais foram as principais medidas?

Arrendamento acessível e cooperativas

• Promoção de habitação para arrendamento acessível: criou um novo regime de apoio a quem constrói ou disponibiliza casas para arrendar a preços acessíveis.
• Cooperativas de habitação: promoveu uma nova geração de cooperativas dedicadas à habitação acessível.

Se é senhorio e pondera entrar nestes programas, veja as regras e os limites da renda acessível.

Limites às rendas dos novos contratos

A lei estabeleceu regras excecionais e transitórias para o valor das rendas nos novos contratos de arrendamento. Segundo as informações mais recentes, estas regras continuam na lei, mas o Governo propôs revogá-las e a proposta estava marcada para votação na generalidade a 30 de setembro de 2026.

Inquilinos com contratos anteriores a 1990

Definiu mecanismos de proteção para os inquilinos com contratos de arrendamento anteriores a 1990.

Despejos no Balcão do Arrendatário e do Senhorio

O procedimento especial de despejo e a injunção em matéria de arrendamento passaram a ser tratados no Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

Incentivos fiscais ao arrendamento

A lei aprovou várias medidas fiscais para incentivar e apoiar o arrendamento, como a descida da taxa autónoma de IRS sobre as rendas de habitação de 28% para 25% e taxas mais baixas para contratos longos (15% para 5 a 10 anos, 10% para 10 a 20 anos e 5% para mais de 20 anos). Parte deste regime mudou depois de 2023. Há quem defenda que o conjunto das medidas teve o efeito contrário: leia porque o pacote Mais Habitação desincentivou o arrendamento.

Alojamento local

• Passagem para arrendamento habitacional: incentivou a transferência de apartamentos em alojamento local para o arrendamento de longa duração.
• Contribuição extraordinária: criou uma contribuição extraordinária sobre apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local, que foi revogada em 2024 pelo Decreto-Lei n.º 57/2024.

Para saber como funcionam hoje o registo e as zonas de contenção, consulte o artigo sobre licenciamento de alojamento local e zonas de contenção.

Vistos gold e Tribunal de Contas

• Autorizações de residência para investimento imobiliário: a lei acabou com as autorizações de residência por compra de imóveis de 500 000 € ou mais, por compra de imóveis para reabilitação e por transferência de capitais de 1,5 M€ ou mais, os chamados vistos gold por compra de casa e por transferência de capitais. Desde 7 de outubro de 2023 não se aceitam novos pedidos por estas vias, mas as autorizações já concedidas podem ser renovadas e os pedidos pendentes nessa data continuam válidos.
• Tribunal de Contas: alargou as isenções da fiscalização prévia do Tribunal de Contas.

O que muda para os proprietários?

As regras podem ter um impacto significativo na forma como gere os seus imóveis e no valor da renda que pode pedir num novo contrato. Quem tem casas em alojamento local foi o mais afetado, com novas obrigações e incentivos para passar ao arrendamento habitacional.

O que muda para os inquilinos?

As regras podem afetar o valor da renda e dar mais proteção contra despejos, sobretudo a quem tem contratos anteriores a 1990. Se procura casa, veja as casas para arrendar disponíveis.

As medidas ainda estão em vigor?

Nem todas. Várias medidas eram transitórias ou excecionais e algumas foram alteradas ou revogadas por legislação posterior. Em 2024 foram revogadas, entre outras, a contribuição extraordinária sobre o alojamento local, a suspensão de novos registos de alojamento local e a reapreciação dos registos em 2030, e o arrendamento forçado de casas devolutas. O Governo propôs também acabar com os limites às rendas dos novos contratos. Este texto é um resumo: se tiver dúvidas sobre o seu caso, procure aconselhamento especializado.

Perguntas frequentes

O que é o pacote Mais Habitação?

É o conjunto de medidas para a habitação aprovado pela Lei n.º 56/2023, que mexeu no arrendamento, no alojamento local, nos vistos gold e em incentivos fiscais.

A Lei 56/2023 acabou com os vistos gold?

Acabou com as autorizações de residência por compra de imóveis e por transferência de capitais de 1,5 M€ ou mais. Continuam outras vias, como os fundos não imobiliários e a criação de empresas e de postos de trabalho, e as autorizações já concedidas podem ser renovadas.

A Lei 56/2023 limita o valor das rendas?

Criou regras excecionais e transitórias para o valor das rendas nos novos contratos de arrendamento. Estas regras continuam na lei, mas o Governo propôs revogá-las.

O que mudou no alojamento local?

A lei criou uma contribuição extraordinária sobre o alojamento local em frações autónomas, entretanto revogada em 2024, e incentivou a passagem destas casas para o arrendamento habitacional.

Onde se tratam os despejos depois da Lei 56/2023?

O procedimento especial de despejo e a injunção em matéria de arrendamento passaram para o Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS).

Tem casas para arrendar ou em alojamento local e quer saber como estas regras o afetam hoje? Fale com a consultoria imobiliária da K-Invest e analise o seu caso com um consultor.