Isenção de mais-valias em imóveis comprados antes de 1989

Se comprou a casa antes de 1 de janeiro de 1989, a mais-valia que obtiver com a venda não está sujeita a IRS, seja qual for o valor do ganho ou o destino do dinheiro. Ainda assim, tem de declarar a venda no IRS, no Anexo G1.

Como são tributadas as mais-valias na venda de casa?

Em Portugal, a venda de imóveis pode gerar mais-valias imobiliárias. Em regra, estas mais-valias são tributadas em sede de IRS, nos termos do artigo 10.º do Código do IRS (CIRS). Se comprou a casa depois de 1988, pode estimar o imposto no simulador de mais-valias na venda de casa.

No entanto, existe uma exclusão legal relevante aplicável a imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data de entrada em vigor do atual Código do IRS.

É uma isenção ou uma não sujeição a IRS?

Esta exclusão é muitas vezes chamada, de forma simplificada, isenção. Juridicamente, porém, trata-se de uma não sujeição a IRS, que resulta de um regime transitório.

Porque é que as casas compradas antes de 1989 não pagam mais-valias?

O Código do IRS foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, e entrou em vigor em 1 de janeiro de 1989.

Antes dessa data, não existia tributação de mais-valias em sede de IRS nos moldes atuais. Os ganhos patrimoniais obtidos com a venda de imóveis não estavam abrangidos pelo novo imposto.

Para evitar a tributação retroativa de situações anteriores, o legislador criou um regime transitório.

Qual é a base legal da exclusão?

A base legal é o regime transitório da categoria G (incrementos patrimoniais). Em termos jurídicos, esta norma estabelece o seguinte:

Os ganhos que não eram sujeitos a imposto antes da entrada em vigor do Código do IRS só ficam sujeitos a IRS se a aquisição dos bens ou direitos tiver ocorrido após essa entrada em vigor.

Que diferença faz a data de compra da casa?

Porque é que o artigo 10.º do CIRS não fala dos imóveis anteriores a 1989?

Este é um ponto frequente de dúvida. O artigo 10.º do CIRS, na versão atual, regula as mais-valias imobiliárias, mas não menciona expressamente os imóveis adquiridos antes de 1989.

A exclusão continua a aplicar-se não por estar escrita no artigo 10.º, mas porque decorre do regime transitório do diploma que aprovou o CIRS, que mantém plena validade jurídica.

Hoje, a Autoridade Tributária (AT) continua a aplicar esta regra com base:

• no Decreto-Lei n.º 442-A/88;
• na interpretação consolidada do CIRS;
• em instruções administrativas e informações vinculativas da AT.

O que se aplica a um imóvel comprado antes de 1989?

• A mais-valia não está sujeita a IRS, exceto nos terrenos para construção, que só ficam excluídos se foram comprados antes de 9 de junho de 1965.
• A base legal está no regime transitório do Decreto-Lei n.º 442-A/88.
• A exclusão não depende de reinvestimento nem de o imóvel ser habitação própria.
• A venda tem de ser declarada no Anexo G1.

É uma regra estável, consolidada e ainda plenamente aplicável no sistema fiscal português.

Tem de declarar a venda no IRS?

Sim. Apesar de a mais-valia não ser tributada, o contribuinte:

• tem de declarar a venda no IRS;
• deve usar o Anexo G1 (quadro 5, código 1), próprio para bens adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989.

Não declarar a operação pode originar divergências ou pedidos de esclarecimento por parte da Autoridade Tributária. Para os restantes passos, veja como declarar a compra e venda da casa no IRS.

Exemplo prático: casa comprada em 1988 e vendida em 2025

• Aquisição do imóvel: 18 de dezembro de 1988
• Valor de aquisição: 20.000 €
• Venda do imóvel: 10 de março de 2025
• Valor de venda: 200.000 €

Análise fiscal

A aquisição ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989. Em termos económicos, a mais-valia apurada seria de 180.000 €.

Contudo, por força do regime transitório do CIRS, não existe sujeição a IRS, independentemente:

• do valor do ganho;
• da existência ou não de reinvestimento.

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Perguntas frequentes

Casas compradas antes de 1989 pagam mais-valias?

Não. Se o imóvel foi adquirido antes de 1 de janeiro de 1989, a mais-valia da venda não está sujeita a IRS, por força do regime transitório do Decreto-Lei n.º 442-A/88.

Tenho de declarar a venda de uma casa comprada antes de 1989?

Sim. A venda tem de ser declarada no IRS, no Anexo G1, mesmo que a mais-valia não seja tributada.

A isenção depende de reinvestir o dinheiro ou de ser habitação própria?

Não. A exclusão aplica-se seja qual for o valor do ganho ou a existência de reinvestimento.

E se comprei a casa em 1989 ou depois?

Nesse caso, a mais-valia é tributada em IRS nos termos do artigo 10.º do CIRS.

Porque é que o artigo 10.º do CIRS não refere os imóveis anteriores a 1989?

Porque a exclusão não está nesse artigo, mas no regime transitório do diploma que aprovou o CIRS, que continua em vigor e é aplicado pela AT.

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