Como declarar a venda de casa no IRS: anexo G e mais-valias

Para declarar a venda de uma casa, tem de preencher o anexo G do Modelo 3 do IRS (ou o anexo G1, se comprou a casa antes de 1989), com o valor e a data da venda, o valor pelo qual comprou a casa e as despesas e encargos da compra e da venda. É com estes dados que se apura se houve mais-valias, isto é, lucro sujeito a imposto.

Como declarar a venda de casa no IRS?

A venda de um imóvel (a chamada alienação) declara-se no anexo G da declaração de IRS. Neste anexo indica que vendeu a casa e preenche os dados da operação. Se a casa foi comprada antes de 1 de janeiro de 1989, a venda declara-se no anexo G1; se foi adquirida em dois momentos, antes e depois dessa data, preenchem-se o G1 e o G.

Os dados que tem de indicar são:

• o tipo de imóvel e a sua localização;
• o valor de venda (valor de alienação);
• a data da venda;
• as despesas e encargos: os da venda, os da compra e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos;
• o valor pelo qual comprou originalmente a casa e a data da compra.

Antes de preencher, junte a escritura de compra, a escritura de venda e os comprovativos das despesas. Sem estes documentos, é fácil errar valores e datas.

Que imposto se paga na venda de uma casa?

Na venda, o imposto em causa é o IRS sobre as mais-valias. Se vendeu a casa por mais do que pagou, esse ganho pode ser tributado. As mais-valias imobiliárias têm regras próprias (para residentes, só metade do ganho é tributada, às taxas normais do IRS) e têm de ser declaradas na categoria certa da declaração.

Para ter uma ideia do valor antes de vender, use o simulador de mais-valias na venda de casa. Se comprou a casa há muitos anos, veja também se os ganhos com casas compradas antes de 1989 podem estar excluídos de tributação.

Os impostos da transação, como o IMT e o Imposto do Selo, são pagos por quem compra. Pode ver o detalhe no artigo sobre que impostos se pagam na compra de um imóvel.

Tenho de declarar a compra de casa no IRS?

Na compra, o essencial é guardar a escritura e os comprovativos de todas as despesas. Vai precisar desses valores no dia em que vender, porque o anexo G pede o valor e a data de aquisição.

A compra não se declara no IRS, em nenhum anexo, mesmo que tenha recorrido a crédito habitação. Os juros só dão dedução em contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011, para habitação própria e permanente (15% dos juros, até 296 €), e esses valores são comunicados à Autoridade Tributária pelas entidades: o anexo H só se usa para declarar valores diferentes dos comunicados. O empréstimo só entra no anexo G na venda, se tiver intenção de reinvestir: aí indica o capital em dívida à data da venda.

O que acontece se não declarar a venda da casa?

Omitir a venda, ou declará-la com dados errados, pode resultar em coimas, juros e outras penalidades por parte da Autoridade Tributária. Pode também criar complicações legais e dificultar a regularização da sua situação fiscal mais tarde.

Onde confirmar as regras para o seu caso?

Cada caso é diferente. Antes de submeter a declaração, confirme as regras, os modelos e os formulários no Portal das Finanças. Se a venda envolver valores elevados, heranças ou vários proprietários, peça ajuda a um contabilista ou a um especialista em impostos.

Se ainda vai vender, comece por saber quanto vale a sua casa: pode pedir uma avaliação gratuita à K-Invest e estimar o ganho antes de fechar negócio.

Perguntas frequentes

Em que anexo do IRS se declara a venda de uma casa?

A venda de uma casa declara-se no anexo G do Modelo 3 do IRS, ou no anexo G1 se a casa foi comprada antes de 1 de janeiro de 1989.

Tenho de declarar a venda da casa mesmo sem lucro?

Sim. Todas as vendas de imóveis se declaram: no anexo G ou, se o ganho não for tributado (casas compradas antes de 1989), no anexo G1. É com esses dados que se apura se houve ou não mais-valias.

Que imposto se paga na venda de uma casa?

Quem vende pode pagar IRS sobre as mais-valias, ou seja, sobre o lucro obtido com a venda.

As despesas da venda entram na declaração?

Sim. As despesas da venda, as da compra e as obras de valorização feitas nos últimos 12 anos indicam-se no anexo G, junto com o valor de venda e o valor de compra.

Quem paga o IMT na venda de uma casa?

O IMT e o Imposto do Selo são pagos por quem compra, não por quem vende.

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