Vender casa herdada: impostos, documentos e passos

Para vender uma casa herdada, tem de regularizar primeiro a herança (certidão de óbito, habilitação de herdeiros e registo do imóvel) e ter o acordo de todos os herdeiros. Na venda, o imposto que os herdeiros podem ter de pagar é o IRS sobre as mais-valias, calculado pela diferença entre o preço de venda e o valor atribuído pelas Finanças ao imóvel na herança.

Que passos tem de dar para vender uma casa herdada?

1. Reunir a documentação da herança e do imóvel.
2. Garantir o acordo de todos os herdeiros para a venda.
3. Pagar as dívidas e os impostos associados à casa.
4. Avaliar o imóvel para definir um preço justo.
5. Vender a um dos herdeiros ou a terceiros.
6. Declarar a venda e pagar o imposto sobre as mais-valias, se houver.

Que documentos são precisos?

O primeiro passo é garantir que todos os documentos legais estão em ordem:

• certidão de óbito do proprietário falecido;
• habilitação de herdeiros;
• testamento, caso exista;
• registo do imóvel e restante documentação da casa e da herança.

Confirme também se a propriedade já foi dividida entre os herdeiros ou se continua em herança indivisa. Para saber que outros papéis vai precisar no dia da venda, veja a lista de documentos necessários para a escritura da casa e o que é a certidão permanente do registo predial.

Todos os herdeiros têm de concordar com a venda?

Sim. Quando há vários herdeiros, a venda da casa exige um acordo unânime. Se a venda for feita através de uma imobiliária, todos os herdeiros têm de assinar o contrato de mediação imobiliária, onde declaram que aprovam os termos da venda. Se a dúvida é se um herdeiro pode vender sozinho a sua parte, leia o artigo sobre a venda da herança indivisa por um só herdeiro.

Se houver herdeiros menores de idade, estes têm de estar representados na venda por um representante legal, em regra os pais, que precisam de autorização prévia do Ministério Público para vender. A administração da herança, até à partilha, cabe ao cabeça de casal.

Que dívidas têm de estar pagas antes da venda?

Antes de vender, assegure que todas as dívidas e impostos relacionados com a casa estão pagos. Isto inclui o IMI, as despesas de condomínio e outros custos de manutenção da propriedade.

Como saber quanto vale a casa herdada?

Uma avaliação ajuda a definir um preço justo de venda. Escolha um perito avaliador credenciado, sobretudo se a casa for vendida a um dos herdeiros: assim ninguém fica prejudicado na divisão. Se a ideia é vender a terceiros, pode começar por pedir uma avaliação gratuita da casa para conhecer o valor de mercado.

A quem pode vender: a outro herdeiro ou a terceiros?

Há duas opções:

• Venda entre herdeiros: um ou mais coerdeiros compram as partes dos outros e ficam com a casa.
• Venda a terceiros: a casa é vendida a um comprador fora da herança e o valor é dividido pelos herdeiros.

Na venda a terceiros, muitos herdeiros recorrem a um consultor imobiliário para conhecer o valor de mercado e tratar do processo. Nesse caso, todos assinam o contrato de mediação, onde ficam definidas as condições do negócio e do serviço.

Que impostos paga ao vender uma casa herdada?

Mais-valias (IRS)

Se o preço de venda for superior ao valor de aquisição, os herdeiros podem ter de pagar imposto sobre as mais-valias. O ganho é a diferença entre o preço de venda e o valor de aquisição.

Numa casa herdada, o valor de aquisição é o valor que as Finanças atribuíram ao imóvel na herança: o montante sujeito a Imposto do Selo, mesmo que os herdeiros estejam isentos de o pagar. Pode fazer as contas no simulador de mais-valias na venda de casa.

Imposto do Selo

O Imposto do Selo aplica-se a várias operações, incluindo a compra e venda de imóveis, a uma taxa de 0,8% do valor. Na compra e venda, este imposto é pago pelo comprador.

IMT

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) incide sobre a transmissão do imóvel e a taxa varia com o valor da casa. É pago por quem compra, incluindo o herdeiro que compre as partes dos outros, que paga IMT apenas sobre o valor que excede a sua quota-parte na herança, e não sobre o valor total da casa. Consulte sempre as tabelas de IMT atualizadas.

Quando deve consultar um advogado?

Um advogado ou consultor fiscal com experiência em imóveis ajuda a confirmar a documentação, a resolver desacordos entre herdeiros e a calcular os impostos. É especialmente útil quando há herdeiros menores, testamento ou dúvidas sobre a partilha.

Perguntas frequentes

Quem herda uma casa e a vende paga mais-valias?

Pode pagar, se o preço de venda for superior ao valor atribuído pelas Finanças ao imóvel na herança. O imposto incide sobre essa diferença.

Um herdeiro pode vender a casa sem os outros?

Não. A venda da casa herdada exige o acordo de todos os herdeiros, que têm de assinar os documentos da venda.

Quem paga o IMT na venda de uma casa herdada?

O comprador. Os herdeiros que vendem não pagam IMT nem o Imposto do Selo da compra.

Que documentos são precisos para vender uma casa herdada?

Certidão de óbito, habilitação de herdeiros, testamento (se existir), registo do imóvel e os documentos habituais da escritura.

Posso vender a casa herdada a outro herdeiro?

Sim. Um ou mais herdeiros podem comprar as partes dos restantes. Uma avaliação feita por um perito credenciado ajuda a fixar um preço justo para todos.

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