Licença de alojamento local: venda e zonas de contenção

A licença de alojamento local nem sempre acompanha o imóvel: depende de onde a casa está. Desde 1 de novembro de 2024, a lei nacional deixou de tornar o número de registo do alojamento local pessoal e intransmissível nas áreas de contenção e já não o faz caducar com a venda. Os municípios podem pôr limitações proporcionais à transmissão de novos registos nessas áreas, mas sem afetar a sucessão, a transmissão gratuita para cônjuge, unido de facto, descendentes ou ascendentes, nem o divórcio, a separação ou o fim da união de facto.

A licença de alojamento local passa para o comprador?

Não há uma resposta única. Depende da situação e, sobretudo, da zona onde o imóvel está.

Em 2022, se a casa estivesse numa área de contenção:

• o número de registo do estabelecimento de alojamento local, nas modalidades moradia e apartamento, era pessoal e intransmissível;
• se houvesse alteração ou transmissão da titularidade do registo ou da exploração, a licença caducava;
• a única transmissão admitida na lei era por sucessão, ou seja, para os herdeiros.

Fora das áreas de contenção, a lei não torna o registo intransmissível. Para outras alterações às regras do setor, leia também o nosso artigo com avisos para quem tem alojamento local.

O que são as zonas de contenção do alojamento local?

As áreas de contenção foram criadas para manter a realidade social dos bairros e das freguesias. Em 2022, cada câmara municipal podia impor limites ao número de imóveis em alojamento local (AL) no seu território.

Mapa das zonas de contenção do alojamento local em Lisboa

Como exemplo, este era o mapa das zonas de suspensão das freguesias de Lisboa em 2022. Desde dezembro de 2025, está em vigor um novo Regulamento Municipal do Alojamento Local, com outras zonas de contenção, que alarga a contenção absoluta a bairros como Parque das Nações, Belém, Alcântara e Picoas.

Se procura casa na cidade, pode consultar as casas à venda em Lisboa e confirmar a freguesia de cada imóvel antes de avançar.

É possível obter uma nova licença em zona de contenção absoluta?

Sim, mas apenas em casos excecionais. No regulamento de Lisboa de 2019, era preciso cumprir cumulativamente estas condições:

• uma operação de reabilitação de edifício em ruínas ou de reabilitação integral de edifício totalmente devoluto há mais de 3 anos;
• um projeto considerado de especial interesse para a cidade;
• uma autorização expressa e excecional da Câmara.

Quando é considerado de especial interesse para a cidade?

1. Quando dá origem a edifícios de uso multifuncional em que o AL esteja integrado num projeto social ou cultural de desenvolvimento local.
2. Quando integra oferta de habitação para arrendamento a preços acessíveis. Saiba mais sobre as regras e limites da renda acessível.

O que deve verificar antes de comprar ou vender um imóvel em AL?

• Se o imóvel está dentro de uma área de contenção.
• Quem é o titular do registo de alojamento local.
• Se a venda vai fazer caducar a licença.
• Quanto rende o imóvel sem a exploração em AL, por exemplo em arrendamento tradicional. Este guia explica como calcular a rentabilidade de um investimento imobiliário.

Se vai vender, o valor da casa pode mudar se o comprador não ficar com a licença. Uma avaliação gratuita do seu imóvel ajuda a definir um preço realista.

Perguntas frequentes

A licença de alojamento local passa para os herdeiros?

Sim. Mesmo que o município limite a transmissão de novos registos nas áreas de contenção, essas limitações não podem afetar a sucessão, nem a transmissão gratuita para cônjuge, unido de facto, descendentes ou ascendentes, nem o divórcio, a separação ou o fim da união de facto.

Se vender a casa numa zona de contenção, o comprador fica com o alojamento local?

Depende. Desde 1 de novembro de 2024, a lei nacional já não faz caducar o registo com a venda. Depende de o regulamento do município limitar a transmissão dos novos registos nas áreas de contenção.

Quem define as zonas de contenção do alojamento local?

O município (câmara e assembleia municipal), que aprova as áreas de contenção no regulamento municipal do alojamento local. Cada município pode impor limites ao número de imóveis em alojamento local no seu território.

Posso abrir um alojamento local num prédio devoluto numa zona de contenção?

Em Lisboa, no regulamento de 2019, só se fizesse a reabilitação integral de um edifício totalmente devoluto há mais de 3 anos, se o projeto fosse de especial interesse para a cidade e com autorização expressa e excecional da Câmara.

Onde vejo o mapa das zonas de contenção em Lisboa?

Neste artigo encontra o mapa das zonas de suspensão das freguesias de Lisboa em 2022, que já não está atualizado. Segundo o regulamento municipal aprovado a 2 de dezembro de 2025, estão em contenção absoluta as freguesias de Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios e Estrela e os bairros Bom Sucesso, Belém, Ajuda, Alcântara, São Bento, São Sebastião da Pedreira, Picoas, Sapadores e Parque das Nações; em contenção relativa estão as Avenidas Novas e mais 13 bairros. Confirme sempre junto da Câmara Municipal se está atualizado.

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