Preço das casas sobe 18,4% e acelera em 10 grandes municípios

No 2.º trimestre de 2026, o preço mediano das casas vendidas em Portugal foi de 2 445 €/m², mais 18,4% do que no mesmo trimestre de 2025. Os dados são das Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, divulgadas pelo INE a 23 de outubro, e mostram um mercado com menos vendas e preços ainda a subir em todas as regiões do país.

Resumimos o que o INE publicou e o que estes números significam para si, se está a pensar comprar ou vender.

Os números principais

Indicador (2.º trimestre de 2026)	Valor
Preço mediano por m² em Portugal	2 445 €/m²
Variação face ao 2.º trimestre de 2025	+18,4% (19,8% no trimestre anterior)
Variação face ao 1.º trimestre de 2026	+4,6%
Casas vendidas	37 854 (-9,0% num ano)

Fonte: INE, Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 2.º trimestre de 2026.

A subida homóloga abrandou ligeiramente, de 19,8% para 18,4%, mas continua a ser forte. Ao mesmo tempo, venderam-se menos casas do que um ano antes: 37 854, contra 41 608 no 2.º trimestre de 2025.

Este valor é uma mediana: metade das casas foi vendida acima de 2 445 €/m² e metade abaixo. Não é um índice que compare casas iguais ao longo do tempo, por isso a variação também reflete o tipo de casas que foi vendido em cada trimestre.

Preços sobem em todas as regiões

O preço mediano subiu, face ao ano anterior, nas 26 sub-regiões do país (NUTS III). As maiores subidas registaram-se em:

• Médio Tejo: +25,4%
• Oeste: +24,0%
• Lezíria do Tejo e Região Autónoma dos Açores: +23,9%
• Península de Setúbal: +22,2%

Cinco sub-regiões tiveram preços acima do valor nacional:

Sub-região	Preço mediano (2.º trimestre de 2026)
Grande Lisboa	4 030 €/m²
Algarve	3 500 €/m²
Península de Setúbal	3 069 €/m²
Região Autónoma da Madeira	2 816 €/m²
Área Metropolitana do Porto	2 669 €/m²

No extremo oposto, a sub-região Beiras e Serra da Estrela teve o preço mediano mais baixo (759 €/m²), e Terras de Trás-os-Montes a menor subida (5,2%).

Neste trimestre, as subidas mais fortes registaram-se em regiões à volta das grandes áreas metropolitanas, como o Oeste, a Lezíria do Tejo, o Médio Tejo e a Península de Setúbal. A nossa leitura é que parte da procura se está a deslocar para zonas onde os preços ainda são mais baixos.

Os 24 maiores municípios

O INE analisa à parte os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes. No 2.º trimestre de 2026:

• Os preços aceleraram em 10 dos 24 municípios (em 11, no trimestre anterior). As maiores acelerações foram em Loures (+9,7 pontos percentuais na taxa de variação) e Matosinhos (+9,5 pontos percentuais).
• Lisboa e Porto abrandaram. A taxa de variação homóloga desceu 8,9 pontos percentuais em Lisboa e 5,4 pontos percentuais no Porto, face ao 1.º trimestre. Em Lisboa, a subida foi de 8,9%, abaixo da média nacional.
• Guimarães teve o maior abrandamento (-13,4 pontos percentuais), mas a subida face a 2025 continua a ser das mais altas: 28,6%, para 2 060 €/m². Barcelos subiu 28,7% (2 000 €/m²) e Braga 21,6% (2 417 €/m²).
• Os preços mais altos foram os de Lisboa (5 299 €/m²), Cascais (5 200 €/m²) e Oeiras (4 704 €/m²). O Funchal ficou nos 3 636 €/m², mais 24,2% num ano.

Na Área Metropolitana do Porto, só Gondomar (22,9%) e Maia (18,8%) subiram mais do que a média do país. Na Grande Lisboa, só Oeiras (13,0%) e Lisboa (8,9%) ficaram abaixo da média nacional.

Compradores do estrangeiro pagam mais

O INE separa as vendas pelo domicílio fiscal de quem compra. No 2.º trimestre de 2026, o preço mediano das casas compradas por quem tem domicílio fiscal no estrangeiro foi 3 182 €/m² (mais 15,7% num ano), contra 2 421 €/m² para compradores com domicílio fiscal em Portugal (mais 18,6%).

A diferença é maior nas zonas mais procuradas. Na Grande Lisboa, os compradores do estrangeiro pagaram um preço mediano 47,0% mais alto (5 878 €/m² contra 4 000 €/m²). Na Área Metropolitana do Porto, a diferença foi de 37,5% (3 640 €/m² contra 2 648 €/m²).

Os últimos 12 meses

Para reduzir o efeito das variações de cada trimestre, o INE também publica valores para os 12 meses terminados em junho de 2026. Nesse período:

• O preço mediano em Portugal foi 2 264 €/m², mais 17,7% do que nos 12 meses anteriores.
• Lisboa teve o preço mais alto do país (5 192 €/m²), seguida de Cascais (4 889 €/m²), Oeiras (4 438 €/m²) e Loulé (4 137 €/m²).
• 53 municípios tiveram preços acima do valor nacional.
• Lisboa foi o município com mais vendas (7 739), seguida de Sintra (5 934), Vila Nova de Gaia (4 955) e Porto (4 268).
• Em 22 dos 24 maiores municípios, as casas novas foram vendidas a preços medianos mais altos do que as usadas. Em Lisboa, a diferença foi de 1 404 €/m² (6 434 €/m² nas novas, 5 030 €/m² nas usadas).

O que significa para si

Se está a pensar comprar

Os preços continuam a subir a um ritmo próximo de 18% ao ano, mesmo com menos vendas. Antes de começar a procurar, confirme quanto pode pedir ao banco e qual será a prestação. Explicamos como em Taxa de esforço: quanto precisa de ganhar para comprar casa.

Use os valores por município como referência, não como preço da casa que está a ver. O preço depende da freguesia, do estado do imóvel, da tipologia e de ser novo ou usado. Os municípios à volta de Lisboa e do Porto estão a subir mais depressa, por isso a diferença de preço face aos centros pode estar a encurtar.

Se está a pensar vender

Os números do INE dão uma ideia da tendência, mas o preço certo para a sua casa depende das vendas recentes na sua zona. Com menos casas vendidas, um preço acima do mercado pode deixar o imóvel parado durante meses. A equipa da K-Invest pode ajudá-lo a definir o preço com base em vendas comparáveis. Se vai vender, veja também que impostos pode ter de pagar em Impostos na venda de casa: mais-valias e isenções.

Datas a acompanhar

• 27 de outubro: INE divulga o Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação de setembro.
• 19 de novembro: INE divulga as taxas de juro implícitas no crédito à habitação de outubro.

Perguntas frequentes

Quanto custa, em média, o metro quadrado em Portugal?

No 2.º trimestre de 2026, o preço mediano das casas vendidas foi de 2 445 €/m². Nos 12 meses terminados em junho de 2026, foi de 2 264 €/m².

Os preços das casas estão a abrandar?

Ligeiramente. A subida face ao ano anterior passou de 19,8% no 1.º trimestre para 18,4% no 2.º trimestre de 2026. Mesmo assim, os preços subiram em todas as 26 sub-regiões do país e aceleraram em 10 dos 24 maiores municípios.

Onde estão as casas mais caras?

Entre os municípios com mais de 100 mil habitantes, em Lisboa (5 299 €/m²), Cascais (5 200 €/m²) e Oeiras (4 704 €/m²), no 2.º trimestre de 2026.

Onde subiram mais os preços?

Por sub-região, no Médio Tejo (25,4%), no Oeste (24,0%), na Lezíria do Tejo e nos Açores (ambas com 23,9%). Entre os maiores municípios, em Barcelos (28,7%) e Guimarães (28,6%).

Este valor é o preço da avaliação bancária?

Não. O INE usa os preços das vendas declaradas às Finanças. A avaliação bancária é feita pelos peritos dos bancos para conceder crédito e é publicada noutro inquérito do INE.

Fontes

• INE: Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, 2.º trimestre de 2026 (destaque de 23/10/2026)
• INE: calendário de divulgação de destaques

Este artigo é informativo e não dispensa uma avaliação do seu caso concreto. Os valores do INE são medianas por região e município e podem ser revistos. Informação atualizada a 23 de outubro de 2026.