Taxa de esforço: quanto precisa de ganhar para comprar casa

Uma das perguntas mais pesquisadas por quem quer comprar casa é simples: quanto consigo comprar com o meu ordenado? A resposta depende sobretudo de um número, a taxa de esforço. É com ela que o banco decide se aprova o crédito e até que valor. Saber calculá-la antes de visitar casas poupa tempo e desilusões.

O que é a taxa de esforço

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal do agregado que vai para pagar prestações de crédito. A fórmula é:

Taxa de esforço = (total das prestações mensais ÷ rendimento líquido mensal) × 100

Entram nas contas todas as prestações: a da casa que quer comprar, mas também crédito automóvel, crédito pessoal e, em muitos bancos, uma parte do limite dos cartões de crédito, mesmo que não o use.

Qual é o limite do Banco de Portugal

O Banco de Portugal recomenda aos bancos que a taxa de esforço não ultrapasse 50% do rendimento líquido, com exceções limitadas. Além disso, o banco faz as contas como se os juros subissem, para ver se a família aguentaria a prestação num cenário pior. Por isso, a taxa calculada pelo banco é quase sempre mais alta do que a prestação que vai realmente pagar no início.

Na prática, a maior parte dos bancos prefere taxas de esforço até 30% a 35%. Acima disso, a aprovação é mais difícil e o spread oferecido costuma ser pior.

Há outros dois limites a ter em conta:

• Financiamento máximo: para habitação própria e permanente, o banco empresta até 90% do valor da casa (o menor entre o preço e a avaliação). Os jovens até 35 anos podem chegar aos 100% com a garantia pública.
• Prazo: o prazo máximo é de 40 anos e diminui com a idade de quem pede o crédito. Quem tem mais de 35 anos tem, em regra, prazos mais curtos e, por isso, prestações mais altas.

Quanto precisa de ganhar: exemplos

A tabela seguinte usa uma taxa de juro de 3,95% (Euribor a 6 meses perto de 2,95% mais um spread de 1%) e um prazo de 35 anos. São valores indicativos, só da prestação do crédito, sem seguros.

• Crédito de 150.000 €: prestação de cerca de 660 €. Para uma taxa de esforço de 35%, o agregado precisa de ganhar cerca de 1.890 € líquidos por mês.
• Crédito de 200.000 €: prestação de cerca de 880 €. Rendimento necessário: cerca de 2.510 € líquidos.
• Crédito de 250.000 €: prestação de cerca de 1.100 €. Rendimento necessário: cerca de 3.140 € líquidos.

Com um prazo de 30 anos, as prestações sobem para cerca de 710 €, 950 € e 1.190 €, respetivamente. Use o nosso simulador para fazer as contas com os seus valores.

Não se esqueça da entrada e dos custos

Mesmo com o crédito aprovado, precisa de poupanças. Para uma casa de 200.000 € com financiamento a 90%, a entrada é de 20.000 €. A isto juntam-se os custos da compra:

• IMT, que depende do valor e do tipo de imóvel (veja a tabela de IMT);
• Imposto do Selo de 0,8% sobre o preço e de 0,6% sobre o valor do crédito;
• escritura, registos, avaliação bancária e comissões do banco.

Uma regra prática: conte com 7% a 8% do preço da casa para custos, além da entrada. Os jovens que cumprem as condições do IMT Jovem pagam bastante menos.

Como baixar a taxa de esforço

1. Liquide créditos pequenos antes de pedir o crédito à habitação, sobretudo crédito ao consumo.
2. Reduza ou cancele cartões de crédito que não usa: o limite conta para o banco.
3. Junte um segundo titular com rendimentos, se fizer sentido para a sua situação.
4. Aumente a entrada para pedir menos dinheiro emprestado.
5. Compare vários bancos: o spread e o prazo mudam bastante a prestação.

Comece pelas contas, depois pelas visitas

Saber a sua taxa de esforço antes de procurar casa permite fazer propostas com confiança e negociar melhor. Se está indeciso sobre o momento, leia também comprar casa agora ou esperar.

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Valores indicativos. As condições finais dependem da análise de cada banco. Fotografia: Jakub Żerdzicki / Unsplash.