Ficha técnica da habitação: o que é e quando é obrigatória

A ficha técnica da habitação (FTH) é o documento obrigatório que reúne as características técnicas e funcionais de uma casa, exigido desde 30 de março de 2004 para habitações construídas ou com obras de reconstrução, ampliação ou alteração depois dessa data. A obrigação de a fazer é do promotor imobiliário, que a assina com o técnico responsável pela obra.

O que é a ficha técnica da habitação?

A FTH é um documento que descreve um imóvel residencial do ponto de vista técnico: áreas, materiais, instalações e licenças. Serve para dar transparência aos negócios imobiliários e garantir que comprador, vendedor e banco têm informação rigorosa sobre a casa.

Desde quando é obrigatória?

A ficha técnica da habitação passou a ser obrigatória em Portugal a 30 de março de 2004, com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 68/2004. É exigida para todos os imóveis construídos depois dessa data e para os que, depois dessa data, tiveram obras de reconstrução, ampliação ou alteração.

Que casas têm de ter ficha técnica?

• Casas novas: qualquer imóvel destinado a habitação construído desde 2004 deve ter a FTH quando a obra termina.
• Casas usadas: a lei nunca se aplicou só a imóveis novos: abrange também os que tiveram obras de reconstrução, ampliação ou alteração depois de 30 de março de 2004. Até 1 de janeiro de 2024, nas vendas entre particulares, a ficha era verificada na escritura se a casa já a tivesse. Hoje, numa casa usada, a FTH não é exigida por lei na venda, mas o comprador pode pedi-la.
• Prédios com várias frações: cada fração autónoma tem de ter a sua própria ficha técnica.

Para que serve a ficha técnica da habitação?

• Compra e venda: permite ao comprador conhecer as características técnicas da casa, nova ou usada. Desde 1 de janeiro de 2024, com o Simplex Urbanístico, deixou de ser obrigatório apresentá-la na escritura, mas o comprador pode pedi-la. Veja também os documentos necessários para a escritura da casa.
• Crédito habitação: até 1 de janeiro de 2024, o banco que financiava a compra tinha de garantir que a ficha era entregue ao comprador; essa regra foi revogada. Se está a tratar do financiamento, a intermediação de crédito habitação da K-Invest ajuda a reunir a documentação.
• Manutenção e obras: facilita a identificação dos materiais e sistemas usados, o que ajuda na manutenção e em futuras remodelações.
• Segurança jurídica: atesta que a informação nela contida corresponde à casa construída.

O que contém a ficha técnica da habitação?

• Identificação do imóvel: localização, número de inscrição na matriz predial e número e data da licença de utilização. Estes dados devem bater certo com a caderneta predial.
• Descrição técnica: área útil e área bruta da casa e de cada divisão e número de pisos acima do solo.
• Materiais e sistemas: materiais de construção e instalações elétricas, de água e de aquecimento.
• Licença de utilização: número e data da licença. O certificado energético não faz parte da FTH; é um documento próprio.
• Garantia e manutenção: garantia, regras do condomínio e regras de manutenção dos equipamentos. A ficha descreve a casa no fim da obra e não é um registo das intervenções feitas no imóvel.

Quem faz a ficha técnica e quanto custa?

A obrigação de fazer a FTH é do promotor imobiliário; se não houver promotor, passa para o profissional que vende o prédio. A ficha é assinada pelo promotor e pelo técnico responsável pela obra, que atestam que corresponde ao que foi construído. Ao proprietário cabe guardar a ficha e pedir uma segunda via se a perder. O preço é definido pelo técnico, por isso convém pedir orçamento antes de avançar.

Que leis regulam a ficha técnica da habitação?

• Decreto-Lei n.º 68/2004: define as condições de emissão e a informação obrigatória da FTH. O seu artigo 9.º foi revogado pelo Decreto-Lei n.º 10/2024, a 1 de janeiro de 2024.
• Portaria n.º 817/2004, de 16 de julho: aprova o modelo da FTH, para que a informação seja uniforme.

Perguntas frequentes

A ficha técnica da habitação é obrigatória para casas antigas?

A obrigação abrange as casas construídas depois de 30 de março de 2004 e as que tiveram obras de reconstrução, ampliação ou alteração depois dessa data. Uma casa mais antiga sem essas obras não está, por regra, abrangida.

Cada apartamento tem a sua ficha técnica?

Sim. Num prédio com várias frações, cada fração autónoma tem de ter a sua própria FTH.

Quem pede a ficha técnica da habitação?

A obrigação de a fazer é do promotor imobiliário ou, se não houver promotor, do profissional que vende o prédio. A ficha é assinada pelo promotor e pelo técnico responsável pela obra. O proprietário tem de a guardar e pedir uma segunda via se a perder.

O certificado energético faz parte da ficha técnica?

Não. A FTH inclui o número e a data da licença de utilização, mas não o certificado energético: o certificado é um documento próprio, que tem de ser pedido à parte.

O banco pede a ficha técnica da habitação?

A lei não o exige. Até 1 de janeiro de 2024, o banco que financiava a compra tinha apenas de garantir que a ficha era entregue ao comprador, mas essa regra foi revogada.

A informação deste artigo é genérica e não substitui o aconselhamento de um especialista para o seu caso. Se vai vender, a K-Invest ajuda a reunir toda a documentação da casa: peça a avaliação gratuita do seu imóvel.