Vender casa com ou sem imobiliária: custos, riscos e tempo

Pode vender casa sem imobiliária: a lei não obriga a usar um mediador imobiliário. A diferença está no custo e no trabalho. Com imobiliária paga, em regra, uma comissão entre 3% e 5% do preço de venda, mais IVA a 23% no Continente; sem imobiliária poupa esse valor, mas fica a seu cargo a avaliação, os anúncios, as visitas, a negociação e os documentos.

É obrigatório usar imobiliária para vender casa?

Não. Nenhuma lei obriga a recorrer a um mediador para vender um imóvel. Um particular pode anunciar a casa, mostrá-la, negociar com o comprador e marcar a escritura por conta própria.

Se escolher uma imobiliária, a relação fica regulada pela Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, que define o regime jurídico da mediação imobiliária.

Quanto custa vender casa com imobiliária?

Não existe tabela legal de comissões. Cada mediadora define a sua percentagem e o valor é sempre negociável. As estimativas de mercado apontam para 3% a 5% do preço de venda. A este valor acresce IVA a 23% no Continente; na Madeira e nos Açores a taxa é mais baixa.

Veja quanto representa a comissão, já com IVA, em três preços de venda:

A comissão é negociável?

Sim. Como a percentagem é livre, pode negociá-la antes de assinar. Compare o que cada proposta inclui: avaliação, fotografia, divulgação, acompanhamento das visitas, apoio ao crédito do comprador e preparação da escritura. Uma comissão mais baixa com menos serviço pode sair mais cara se a casa ficar meses parada ou for vendida abaixo do valor.

Há imobiliárias com preço fixo?

Sim. Além da comissão em percentagem, há mediadoras que trabalham com um preço fixo. Este modelo tende a compensar em casas de valor mais alto, onde uma percentagem representaria um montante maior.

Que custos tem quem vende casa sem imobiliária?

Sem imobiliária não paga comissão, mas não vende a custo zero. Os documentos e as tarefas são, no essencial, os mesmos:

• Certificado energético: a taxa de registo e emissão varia entre 28 euros (T0 e T1) e 65 euros (T6 ou superior), mais IVA. Os honorários do perito são pagos à parte.
• Certidões e documentos: caderneta predial, certidão permanente do registo predial e, quando aplicável, ficha técnica da habitação.
• Divulgação: fotografias, anúncios em portais e, se quiser mais visibilidade, anúncios pagos.
• Tempo: atender chamadas, filtrar interessados, marcar e acompanhar visitas.
• Apoio jurídico: muitos vendedores pagam a um advogado ou solicitador para rever o contrato-promessa e preparar a escritura.

Se ainda não tem certificado, pode pedir o certificado energético antes de pôr a casa à venda.

Que riscos tem vender casa sem imobiliária?

O maior risco não é legal, é financeiro: errar no preço. Um preço acima do mercado afasta compradores e deixa a casa parada. Um preço abaixo faz perder dinheiro que pode ultrapassar a comissão que queria poupar. Uma avaliação gratuita da casa dá-lhe uma referência antes de decidir.

• Preço mal definido: sem comparação com vendas recentes na zona, é fácil pedir de mais ou de menos.
• Compradores sem financiamento: aceitar a proposta de quem ainda não tem crédito aprovado pode atrasar ou fazer cair o negócio.
• Documentos em falta ou com erros: áreas da caderneta diferentes das reais, obras não licenciadas ou registos desatualizados atrasam a escritura.
• Negociação: negociar diretamente com o comprador é mais emocional e pode levar a ceder no preço ou nos prazos.
• Segurança: abre a casa a desconhecidos e partilha dados pessoais com interessados que não conhece.

Antes de anunciar, siga os passos para preparar a casa para venda: pequenas reparações, arrumação e boas fotografias ajudam a atrair mais interessados.

Que riscos tem o contrato com uma imobiliária?

Com mediadora, o risco está no contrato de mediação. Leia-o com atenção antes de assinar, sobretudo nestes três pontos:

1. Exclusividade: se acordar exclusividade, o contrato tem de especificar os efeitos que dela decorrem (artigo 16.º, n.º 2, alínea g), da Lei n.º 15/2013). Se não os especificar, o contrato é nulo.
2. Comissão sem venda: num contrato em regime de exclusividade, a remuneração é devida à mediadora se o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente (artigo 19.º, n.º 2). Pode ser o caso, por exemplo, se desistir de vender depois de a mediadora apresentar um comprador nas condições acordadas.
3. Prazo, preço e comissão: confirme a duração do contrato, a forma de renovação, o preço de venda acordado e o valor exato da comissão, com indicação do IVA.

Peça sempre uma cópia do contrato e não assine com campos em branco.

Quanto tempo demora a vender uma casa?

Depende sobretudo do tipo de imóvel. Segundo dados de anúncios do 2.º trimestre de 2026, as moradias demoravam em média 184 dias a vender e os apartamentos 106 dias.

Estes valores vêm de anúncios, não de escrituras, e servem como referência. A estes prazos soma-se o tempo entre a proposta aceite e a escritura, que tende a ser mais longo se o comprador precisar de crédito habitação.

Como está o mercado em 2026?

Os preços continuam a subir, mas mais devagar. O INE registou uma subida de 16,5% no Índice de Preços da Habitação no 2.º trimestre de 2026, face ao mesmo trimestre de 2025, menos 1,3 pontos percentuais do que no trimestre anterior. As casas usadas subiram 18,0% e as novas 12,3%. No mesmo período, o número de transações caiu 6,4%.

Com o número de vendas a cair, um preço ajustado ao mercado desde o primeiro dia ganha importância, com ou sem imobiliária.

Que documentos são precisos para vender casa?

Com ou sem imobiliária, precisa dos mesmos documentos. A lista habitual é:

• documento de identificação e NIF dos vendedores;
• caderneta predial;
• certidão permanente do registo predial;
• certificado energético, quando exigível;
• título urbanístico (licença ou autorização de utilização), quando existe;
• ficha técnica da habitação, quando aplicável.

A partir de 1 de janeiro de 2024, com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), deixou de ser obrigatório mostrar a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação ao notário. Isso não legalizou casas sem licença: só dispensou a sua exibição na escritura. Em 2026, o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, já em vigor, mudou a regra: o contrato de venda tem de dizer obrigatoriamente que o título urbanístico foi exibido, que o vendedor declara ter esse título ou que declara não o ter. Se faltar esta menção, o negócio pode ser anulado. Continua a ser possível vender imóveis sem título. Na prática, compradores e bancos continuam a pedir estes documentos.

Anunciar a casa sem indicar a classe energética pode dar coima. Veja a lista completa de documentos necessários para a escritura.

Que impostos paga quem vende casa?

Se vender por mais do que comprou, o ganho pode estar sujeito a IRS como mais-valia. A regra geral é que só 50% do ganho conta para IRS, somado aos seus outros rendimentos e tributado às taxas progressivas. Por exemplo, num ganho de 60.000 euros, são englobados 30.000 euros.

• Reinvestimento em habitação própria e permanente: se vender a casa onde mora e reinvestir noutra para o mesmo fim, o ganho pode ficar excluído de tributação. O reinvestimento pode ser feito nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses seguintes à venda. O valor a reinvestir é, em regra, o valor de venda menos o empréstimo usado para comprar a casa vendida.
• Residência mínima: a casa tem de ter sido a sua habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à venda (antes eram 24).
• Reinvestimento em arrendamento: vendas feitas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029 podem beneficiar de exclusão, ao abrigo do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, se o valor for reinvestido em imóveis destinados ao arrendamento habitacional. A renda não pode passar dos limites do diploma (2.300 euros por mês em 2026) e o imóvel tem de estar arrendado pelo menos 36 meses nos primeiros cinco anos. Vendas feitas em 2025 ficam de fora.
• Declaração: uma venda feita em 2026 declara-se no IRS entregue em 2027. A intenção de reinvestir indica-se na declaração do ano da venda.

Para estimar o imposto antes de fixar o preço, use o simulador de mais-valias na venda de casa.

Com ou sem imobiliária: como decidir?

Vender sozinho pode fazer sentido se já tem comprador (um familiar, um vizinho ou o inquilino), se a casa está numa zona muito procurada e se tem tempo e documentos em ordem. A imobiliária compensa mais quando não sabe qual é o preço certo, vive longe do imóvel, tem pouca disponibilidade ou o processo envolve mais pessoas, como herdeiros ou um crédito por liquidar.

Exemplo com números

Imagine um apartamento de 300.000 euros. Com uma comissão de 5% mais IVA, paga 18.450 euros. Se vender sozinho e, por falta de comparação, aceitar uma proposta 20.000 euros abaixo do valor de mercado, perde mais do que a comissão. Se, pelo contrário, acertar no preço e encontrar comprador depressa, poupa esse valor. A conta que interessa é o valor líquido que recebe no fim, não só a comissão.

Perguntas frequentes

Posso vender a minha casa sem imobiliária?

Sim. Não há obrigação legal de usar um mediador. Pode tratar da venda sozinho, desde que tenha os documentos em ordem.

Quanto cobra uma imobiliária para vender uma casa?

Não há tabela legal. O habitual é entre 3% e 5% do preço de venda, mais IVA a 23% no Continente. Há também mediadoras com preço fixo.

A comissão da imobiliária inclui IVA?

Normalmente, a percentagem é indicada sem IVA, que acresce a 23% no Continente. Numa comissão de 5% sobre 300.000 euros, paga 15.000 euros mais 3.450 euros de IVA.

Tenho de pagar comissão se o negócio não se fizer?

Pode ter de pagar num contrato em exclusividade, se o negócio não se concretizar por causa imputável a si (artigo 19.º, n.º 2, da Lei n.º 15/2013). Leia os efeitos da exclusividade antes de assinar.

Quanto tempo demora a vender uma casa em Portugal?

No 2.º trimestre de 2026, os anúncios indicavam 184 dias em média para moradias e 106 dias para apartamentos. Depois da proposta aceite, ainda conta o tempo até à escritura.

Antes de decidir se vende com ou sem imobiliária, saiba quanto vale a sua casa. Peça a avaliação gratuita da sua casa à K-Invest e compare esse valor com o que conseguiria sozinho, já descontada a comissão.