Renegociar crédito habitação ou mudar de banco em 2026

Com a Euribor a 12 meses acima de 3%, quem tem crédito à habitação com taxa variável tem duas saídas: renegociar as condições com o seu banco (prazo, spread ou tipo de taxa) ou transferir o crédito para outro banco com melhores condições. Antes de decidir, faça contas aos custos: desde 1 de janeiro de 2026, a comissão de reembolso antecipado voltou a ser cobrada, até 0,5% do capital nos créditos com taxa variável, e mudar de banco implica um crédito novo, com avaliação, escritura e registos.

Quanto está a Euribor em outubro de 2026?

A Euribor a 12 meses passou a barreira dos 3%: a 1 de setembro já estava em 3,03%. A média de setembro ficou em 3,247%. A 23 de setembro, a Euribor a 6 meses passou os 3% pela primeira vez desde outubro de 2024.

Uma média mensal acima de 3% na Euribor a 12 meses não se via desde 2024.

Em outubro, a Euribor a 12 meses aliviou um pouco. A 13 de outubro estava em 3,191% e a 14 de outubro em 3,201%, e a média provisória de outubro rondava 3,22%, ligeiramente abaixo de setembro.

Porque está a Euribor a subir?

A Euribor acompanha as taxas do Banco Central Europeu (BCE) e o que os mercados esperam delas. A inflação na zona euro chegou a 3,2% em agosto de 2026, empurrada pelo choque energético ligado à guerra no Médio Oriente. A 11 de junho, o BCE subiu as taxas diretoras em 0,25 pontos percentuais, a primeira subida desde setembro de 2023. Antes disso, tinha feito oito descidas a partir de junho de 2024 e mantido as taxas em sete reuniões seguidas.

Em julho, o BCE manteve as taxas, com a taxa de depósito em 2,25%. Para a reunião de setembro, os mercados esperavam uma segunda subida, para 2,50%, e foi o que aconteceu: a 10 de setembro, o BCE subiu as três taxas diretoras em 0,25 pontos percentuais, com efeitos a partir de 16 de setembro, e a taxa de depósito está hoje em 2,50%. A próxima reunião está marcada para 29 de outubro.

Quanto sobe a prestação em outubro?

Depende do indexante e da data em que o seu contrato é revisto. Num crédito de 150 000 € a 30 anos, com spread de 1%, as prestações revistas em outubro sobem entre 25 € e 91 € por mês:

Os contratos com Euribor a 6 meses ficam entre estes dois casos. É a maior subida desde dezembro de 2023 nos créditos indexados à Euribor a 12 meses e desde outubro de 2023 nos indexados a 3 e 6 meses.

A Euribor a 6 meses é a mais usada: em agosto de 2026 representava 40,3% do crédito à habitação própria permanente com taxa variável. No total, cerca de 1 milhão de famílias têm crédito à habitação com taxa variável. Para saber quanto vai pagar no seu caso, use o simulador de prestação do crédito habitação com o capital em dívida, o prazo, o spread e a Euribor atual. Se a prestação já subiu e quer ver as primeiras medidas a tomar, leia também o que fazer quando a prestação da casa aumenta com a Euribor.

O que é renegociar o crédito habitação?

Renegociar é pedir ao seu banco para alterar as condições do contrato que assinou. Faz-se diretamente com o banco que lhe emprestou o dinheiro. Não tem de mudar de banco nem de passar por um intermediário.

O que pode mudar:

• Prazo: alargar o prazo baixa a prestação, mas aumenta o total de juros pagos até ao fim do empréstimo.
• Spread: é a margem do banco, que se soma à Euribor. Uma descida do spread baixa a prestação durante todo o contrato.
• Tipo de taxa: passar de taxa variável para taxa fixa ou mista, para ter uma prestação estável durante um período.
• Consolidação de créditos: juntar vários créditos num só, com uma única prestação.
• Novo contrato de refinanciamento: substituir o contrato atual por outro, no mesmo banco, para pagar a dívida existente.

O banco pode pedir contrapartidas, como seguros, cartões ou domiciliação do ordenado. Inclua esses custos nas contas antes de aceitar.

O banco é obrigado a propor uma solução?

Hoje, só nos casos do PARI e do PERSI (ver abaixo). O regime especial do Decreto-Lei 80-A/2022, que obrigava os bancos a propor soluções quando a taxa de esforço subia muito, vigorou até 31 de dezembro de 2023 e não foi renovado. Abrangia os créditos à habitação própria permanente com valor em dívida até 300 000 € e aplicava-se quando a taxa de esforço:

• chegava a 50% ou mais;
• chegava a 36% depois de subir 5 pontos percentuais num ano;
• chegava a 36% porque o indexante subiu tanto ou mais do que o previsto no teste de stress feito quando o crédito foi concedido;
• já estava acima de 36% um ano antes e voltou a subir por uma destas razões.

As soluções previstas eram alargar o prazo, consolidar créditos ou celebrar um novo contrato para refinanciar a dívida. O banco já não é obrigado a propô-las por estes motivos, mas pode aceitá-las se as pedir.

A taxa de esforço é a parte do rendimento líquido mensal do agregado que vai para as prestações de créditos. Por exemplo, se o agregado recebe 2 000 € líquidos por mês e paga 800 € de prestações, a taxa de esforço é de 40%.

Há regras permanentes que se mantêm: o PARI e o PERSI (Decreto-Lei 227/2012). O banco tem de acompanhar os clientes com risco de incumprimento e, se as prestações ficarem em atraso, propor soluções para regularizar a dívida. Se prevê dificuldades, avise o banco antes de falhar uma prestação. Pode também pedir apoio à Rede de Apoio ao Consumidor Endividado.

Como pedir a renegociação ao banco?

1. Reúna os dados do crédito: capital em dívida, prazo restante, spread, indexante e data da próxima revisão.
2. Calcule a taxa de esforço do agregado.
3. Simule as alternativas: prazo maior, spread mais baixo, taxa fixa ou mista.
4. Peça ao seu gestor uma proposta por escrito, com a nova prestação, a TAEG e o montante total a pagar.
5. Peça propostas a outros bancos e use-as para negociar com o seu.
6. Compare o custo total, não só a prestação, antes de assinar.

Regra geral, os bancos pedem os documentos de identificação de todos os titulares, o número de contribuinte e comprovativos de rendimentos e de situação profissional, como recibos de vencimento e a declaração de IRS.

Vale a pena passar para taxa fixa ou mista?

Depende do que procura. Com taxa fixa, ou com taxa mista no período fixo, a prestação não muda, o que o protege de novas subidas da Euribor. Em contrapartida, se a Euribor descer, continua a pagar a mesma taxa.

Tenha em conta a comissão de reembolso antecipado: nos contratos com taxa fixa pode chegar a 2% do capital reembolsado, contra até 0,5% nos de taxa variável. Para comparar, ponha lado a lado a taxa fixa proposta e a soma da Euribor atual com o seu spread, e pense em quanto tempo conta ficar com o crédito.

Como mudar o crédito habitação de banco?

Mudar de banco, ou transferir o crédito, é fazer um crédito novo noutro banco, que paga a dívida ao banco atual. Passa por todas as fases de um empréstimo novo:

1. Pedir propostas a vários bancos, diretamente ou através de um intermediário de crédito.
2. Aprovação: o novo banco analisa rendimentos, taxa de esforço e idade dos titulares.
3. Avaliação da casa por um perito indicado pelo novo banco.
4. Escritura e registos: cancela-se a hipoteca do banco antigo e regista-se a do novo.
5. Liquidação: o novo banco paga o capital em dívida ao banco antigo e você paga a comissão de reembolso antecipado.

A aprovação é o ponto mais sensível. O novo banco aplica as regras do Banco de Portugal para créditos novos: taxa de esforço até 45% (desde 1 de agosto de 2026; os bancos só podem ultrapassá-lo em até 10% do montante dos créditos novos de cada semestre), prazo máximo de 40 anos e um teste de stress que simula uma subida da taxa de juro. Com a Euribor mais alta, o valor que o banco empresta baixa. Veja no simulador de capacidade de compra quanto um banco lhe poderá emprestar hoje.

Quanto custa mudar de banco?

Exemplo: com 150 000 € em dívida num crédito com taxa variável, a comissão pode chegar a 750 € (0,5%). Se a nova proposta lhe poupar 40 € por mês, precisa de cerca de 19 meses só para recuperar a comissão, sem contar os restantes custos. Peça ao novo banco o custo total da transferência por escrito.

Compensa amortizar parte do crédito?

Se tem poupanças paradas, amortizar parte do crédito baixa o capital em dívida e, com isso, a prestação ou o prazo. Com a Euribor a 12 meses acima de 3%, cada euro amortizado deixa de pagar juros à taxa Euribor mais spread. Conte com a comissão de até 0,5% nos créditos com taxa variável e mantenha um fundo de emergência. Faça as contas no simulador de amortização antecipada do crédito, comparando reduzir a prestação com reduzir o prazo.

Que apoios ao crédito habitação ainda existem?

Os principais apoios criados com a subida da Euribor em 2022 e 2023 já terminaram:

• Isenção da comissão de reembolso antecipado: vigorou até 31 de dezembro de 2025, nos créditos com taxa variável. Desde 1 de janeiro de 2026, os bancos voltaram a cobrar a comissão, também quando transfere o crédito para outro banco, salvo nos contratos em que foi acordada uma isenção.
• Fixação temporária da prestação (Decreto-Lei 91/2023): os pedidos tinham de ser feitos até março de 2024.
• Bonificação temporária de juros (Decreto-Lei 20-B/2023): apoio do Estado ao pagamento de parte dos juros, criado em 2023.

Precisa de um intermediário de crédito?

Não é obrigatório. Para renegociar, fala diretamente com o seu banco. Um intermediário de crédito é útil sobretudo para mudar de banco: pede propostas a vários bancos, compara o custo total e acompanha o processo até à escritura. Os intermediários de crédito têm de estar autorizados e registados no Banco de Portugal. Pode confirmar a autorização no Portal do Cliente Bancário.

Perguntas frequentes

A Euribor vai continuar a subir em 2026?

Ninguém sabe ao certo. A Euribor depende das decisões do BCE e das expectativas dos mercados. Em setembro, os mercados contavam com novas subidas das taxas até ao fim do ano por causa da inflação, mas a maioria dos analistas esperava que a taxa de depósito do BCE ficasse em 2,50% até dezembro. Em outubro, a Euribor a 12 meses recuou ligeiramente face a setembro.

Quanto custa transferir o crédito habitação para outro banco?

Paga a comissão de reembolso antecipado ao banco atual (até 0,5% do capital com taxa variável, até 2% com taxa fixa), mais avaliação, escritura, registos e o Imposto do Selo que for devido. Peça o custo total por escrito antes de avançar.

O banco pode recusar baixar o spread?

Pode. Fora das situações em que a lei obriga o banco a apresentar propostas, a renegociação é um acordo entre as duas partes. Uma proposta escrita de outro banco é o melhor argumento para negociar.

Alargar o prazo do crédito compensa?

Baixa a prestação, mas aumenta os juros totais. Faz sentido quando a prestação pesa demasiado no orçamento. Há limites de prazo e de idade, por isso nem sempre é possível.

Qual é a Euribor mais usada no crédito habitação?

A Euribor a 6 meses. Em agosto de 2026 representava 40,3% do crédito à habitação própria permanente com taxa variável e é a mais usada desde janeiro de 2024.

Se a prestação subiu e quer saber se outro banco lhe faz melhores condições, fale com a equipa de intermediação de crédito habitação da K-Invest: comparamos as propostas de vários bancos e acompanhamos a transferência do seu crédito até à escritura.