Seguro de renda: como se proteger de rendas em atraso

O seguro de renda, também chamado seguro de perda de rendas, paga ao senhorio as rendas que o inquilino deixa de pagar, depois de uma franquia e até um limite de rendas. Não evita o atraso nem substitui a lei, mas reduz o tempo em que fica sem receber. Para o ter, o inquilino tem de ser aceite pela seguradora.

O que é um seguro de renda?

É um seguro contratado pelo senhorio para cobrir a falta de pagamento da renda num contrato de arrendamento para habitação. Quando o inquilino deixa de pagar, a seguradora indemniza o senhorio pelas rendas em falta, dentro das condições da apólice. Muitos produtos juntam proteção jurídica, para acompanhar a recuperação das rendas e da casa, e assistência para reparações.

O tema ganhou peso porque as rendas subiram muito. Nos novos contratos do 2.º trimestre de 2026, a renda mediana chegou aos 10,17 €/m², mais 10,2% do que um ano antes, segundo o INE. Em Lisboa, a renda mediana é de 17,79 €/m², a mais alta entre os municípios com mais de 100 mil habitantes: um T2 de 70 m² anda pelos 1 245 € por mês, como pode ver nas casas para arrendar em Lisboa. No Algarve, a mediana é de 11,56 €/m². Quanto mais alta a renda, mais pesa cada mês em atraso.

O número de contratos está quase estável: no 2.º trimestre de 2026, os novos contratos aumentaram 0,4% face ao mesmo período de 2025. O incumprimento, esse, existe: num barómetro da Associação Lisbonense de Proprietários divulgado em 2025, 21,2% dos proprietários inquiridos diziam ter rendas em atraso.

Seguro de perda de rendas ou de proteção de rendas: qual a diferença?

Há dois seguros com nomes parecidos, e só um protege o senhorio de um inquilino que não paga.

• Seguro de perda de rendas (ou de falta de pagamento): é contratado pelo senhorio e paga as rendas em falta, seja qual for o motivo do incumprimento.
• Seguro de proteção de rendas: protege o rendimento do inquilino. Paga a renda durante alguns meses se o inquilino ficar doente, sofrer um acidente ou ficar desempregado sem ser por vontade própria. Não cobre o inquilino que simplesmente não paga.

Os valores da tabela são de produtos à venda em Portugal e servem apenas de exemplo. Cada seguradora tem as suas regras. O seguro de proteção de rendas pode ser um bom complemento, se for o inquilino a contratá-lo, mas não substitui o seguro de perda de rendas.

O que cobre um seguro de perda de rendas?

As coberturas variam de seguradora para seguradora, mas um produto típico inclui:

• Rendas em falta: até um número máximo de rendas (12, no exemplo acima).
• Proteção jurídica: apoio e defesa para recuperar as rendas e a casa.
• Danos ou vandalismo na estrutura do imóvel. Em alguns produtos, esta cobertura só funciona se já tiver havido uma indemnização por falta de pagamento.
• Assistência para reparações na casa.

Que limites tem?

O seguro não garante que recebe sempre a renda acordada. Antes de assinar, verifique estes pontos:

• Franquia: os primeiros meses em falta ficam a seu cargo. No exemplo, a seguradora só paga a partir do 3.º mês.
• Limite mensal: o capital seguro tem de corresponder ao valor do recibo de renda mais encargos, com um máximo (3 000 € por mês, no exemplo).
• Número máximo de rendas que a seguradora paga.
• Aceitação do inquilino: a seguradora analisa o perfil do inquilino e pode recusá-lo.
• Tipo de contrato: há produtos que só aceitam arrendamento para habitação regulado pelo NRAU.

Sobre o Programa de Arrendamento Acessível, pode ler mais nas regras e limites da renda acessível para senhorios.

Quanto custa um seguro de renda?

Não há um preço de tabela. O prémio anual depende do valor da renda, das coberturas escolhidas e do perfil do inquilino. Em algumas plataformas de cotação, a resposta sobre a aceitação do inquilino e o valor do prémio saem logo.

Para decidir se compensa, compare o prémio com o que perderia num incumprimento: com uma renda de 1 000 €, seis meses sem pagar são 6 000 €. Inclua o custo do seguro nas contas da rentabilidade do investimento imobiliário, tal como faz com o IMI ou o condomínio.

Peça cotações a mais do que uma seguradora ou corretor. Compare a franquia, o limite mensal e o número de rendas cobertas, e não só o preço.

O que diz a lei quando o inquilino não paga a renda?

Hoje aplicam-se as regras do Código Civil sobre o arrendamento, algumas delas alteradas pelo pacote Mais Habitação, que pode rever no artigo sobre as regras do Mais Habitação. No que toca a rendas em atraso:

• Resolução do contrato: o senhorio pode pôr fim ao contrato com um atraso igual ou superior a 3 meses de renda.
• Atrasos repetidos: também o pode fazer se o inquilino pagar com mais de 8 dias de atraso mais de 4 vezes, seguidas ou não, num período de 12 meses.
• Indemnização de 20%: além das rendas em atraso, pode exigir uma indemnização de 20% sobre o valor em dívida, se o inquilino não pagar nos 8 dias a seguir ao início do atraso. Não a pode exigir se resolver o contrato por falta de pagamento: nesse caso, só há juros de mora.
• Caução: no máximo, 2 rendas.
• Rendas antecipadas: no máximo, 2.

Exemplo: com uma renda de 900 € e 3 meses em atraso, a dívida é de 2 700 €. Se o contrato não for resolvido por falta de pagamento, o senhorio pode pedir mais 540 € de indemnização de 20%, num total de 3 240 €.

O Estado paga as rendas em atraso ao senhorio?

Em parte, e dentro de certos limites. Existe uma garantia pública que funciona no procedimento especial de despejo, através do Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS). O senhorio junta ao pedido de despejo o pedido das rendas em dívida, e o Estado paga as rendas que se vencem depois do fim do prazo de oposição do inquilino, enquanto este continua na casa. Não paga a dívida que já existia. Os limites são os seguintes:

Os valores de 2026 têm por base o salário mínimo de 920 €. Os valores divulgados em 2023 (1 140 € por mês e 6 840 € no total) já estão desatualizados.

Este mecanismo foi pouco usado: desde 2023 e até julho de 2026, custou apenas 571,2 mil euros. Tem duas desvantagens face ao seguro: só funciona dentro do procedimento de despejo, e numa renda acima de 1 380 € a diferença fica por pagar.

O que muda com a reforma do arrendamento?

O Governo quer alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU). A proposta foi aprovada na generalidade no Parlamento a 30 de setembro de 2026, mas ainda não está em vigor. No início de outubro, estava em discussão na especialidade. Faltam ainda a votação final global, o decreto-lei do Governo, a promulgação e a publicação em Diário da República.

A proposta cria ainda um Fundo de Emergência Habitacional para inquilinos em dificuldade. A negociação na especialidade pode mudar estas regras: o acordo entre o PSD e o Chega prevê, por exemplo, limitar as cauções e as rendas antecipadas, proteger os idosos com contratos anteriores a 1990 e reforçar o fundo de emergência.

Mesmo que a reforma avance, o seguro mantém interesse: junta proteção jurídica e assistência, e pode cobrir rendas e danos que a garantia pública não cobre.

Como se proteger de rendas em atraso antes de assinar o contrato?

1. Analise o inquilino: peça comprovativos de rendimentos e confirme que a renda é comportável para o agregado.
2. Peça caução e rendas antecipadas dentro dos limites da lei (hoje, 2 de cada).
3. Faça a cotação do seguro antes de assinar: assim sabe logo se a seguradora aceita o inquilino.
4. Escreva o contrato com cuidado: data e forma de pagamento, valor da renda e encargos, e morada para comunicações.
5. Aja ao primeiro atraso: contacte o inquilino e guarde registo das comunicações. Atrasos repetidos de mais de 8 dias contam para a resolução do contrato.
6. Comunique o sinistro à seguradora dentro do prazo previsto na apólice.

Exemplo: quanto recebe o senhorio se o inquilino não pagar 6 meses?

Imagine um T2 em Lisboa arrendado por 1 200 € por mês, com um inquilino que deixa de pagar durante 6 meses. A dívida é de 7 200 €. Com um seguro de perda de rendas como o do exemplo (franquia de 2 meses, até 12 rendas):

Sem seguro, o senhorio só pode resolver o contrato ao fim de 3 meses e, dentro do procedimento de despejo, a garantia do Estado só paga as rendas que se vencem depois do fim do prazo de oposição do inquilino, até 1 380 € por mês e 8 280 € no total. A caução ajuda a reduzir a perda, mas, como o contrato é resolvido por falta de pagamento, o senhorio não pode exigir a indemnização de 20%, só juros de mora, e cobrar a dívida ao inquilino pode demorar.

Perguntas frequentes

O seguro de renda é obrigatório?

Não é obrigatório num contrato de arrendamento comum. É uma escolha do senhorio, e a seguradora tem de aceitar o inquilino.

A partir de quantos meses o seguro paga a renda?

Depende da franquia da apólice: os primeiros meses em falta ficam a cargo do senhorio, e a seguradora paga a partir daí, até um número máximo de rendas.

Quantos meses de renda em atraso permitem o despejo?

Com a lei em vigor, 3 meses. A reforma do NRAU propõe 2 meses, mas ainda não foi aprovada em votação final.

O seguro de proteção de rendas protege o senhorio?

Só de forma indireta. Paga a renda se o inquilino ficar doente, sofrer um acidente ou ficar desempregado sem querer, mas não cobre o inquilino que simplesmente não paga.

Quanto custa um seguro de perda de rendas?

Não há preço fixo: o prémio depende da renda, das coberturas e do perfil do inquilino. Peça cotações a várias seguradoras ou corretores antes de assinar o contrato.

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