Como preparar a casa para vender: checklist antes das fotos

Para preparar a casa para vender, trate primeiro do preço, dos documentos e do certificado energético e só depois das reparações, da limpeza, das fotografias e das visitas. O certificado energético é obrigatório a partir do momento em que a casa é anunciada, por isso tem de estar pronto antes das fotos. O resto é apresentação: uma casa limpa, arrumada, bem iluminada e sem avarias à vista dá ao comprador menos razões para negociar o preço.

Por onde começar a preparar a casa para vender?

A ordem conta. Algumas tarefas dependem de terceiros, como as Finanças, a conservatória, o banco ou o perito, e podem demorar. Outras faz num fim de semana. Esta é a sequência que recomendamos:

1. Definir o preço com uma avaliação feita por quem conhece a zona.
2. Reunir os documentos e confirmar que o registo e as áreas estão certos.
3. Pedir o certificado energético, que tem de existir antes do anúncio.
4. Fazer as pequenas reparações e pintar onde for preciso.
5. Arrumar, despersonalizar e limpar a casa a fundo.
6. Fotografar a casa e preparar o anúncio.
7. Preparar cada visita, com a casa arejada, iluminada e os documentos à mão.

Começar pelos papéis evita uma situação frequente: um comprador interessado e um negócio parado à espera de uma certidão ou de um distrate.

Que documentos deve reunir antes de anunciar a casa?

Não existe uma lista oficial única para pôr uma casa à venda, mas estes documentos são pedidos em quase todos os negócios:

Conforme o caso, pode precisar também de:

• habilitação de herdeiros, se o registo ainda estiver em nome de quem morreu;
• certidão de casamento ou convenção antenupcial;
• certidão comercial, se a casa pertencer a uma empresa;
• planta da casa, comprovativos de IMI e licenças de obras ou de ampliações.

Confirme também que as áreas da caderneta e da certidão correspondem à casa real. Uma diferença detetada só pelo banco do comprador ou perto da escritura pode atrasar o negócio. Para saber o que é pedido no dia da assinatura, veja a lista de documentos necessários para a escritura da casa.

A licença de utilização e a ficha técnica ainda são obrigatórias?

Desde 1 de janeiro de 2024, com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro), deixou de ser obrigatório apresentar a licença de utilização e a ficha técnica da habitação na escritura. Mas, desde 1 de outubro de 2026, com o Decreto-Lei n.º 108/2026, de 29 de maio, a escritura ou o documento particular autenticado de venda de uma casa ou fração tem de mencionar uma de três situações: que o título urbanístico foi apresentado; que o vendedor declara ter o título, mas não o apresentou; ou que o vendedor declara não ter título. Não é obrigatório ter o título para vender, mas é obrigatório mencioná-lo: sem essa menção, o negócio pode ser anulado.

A dispensa, porém, não torna a casa legal. Uma marquise, um anexo ou uma ampliação sem licença continuam a ser um problema, e o banco do comprador pode pedir prova de que a construção é legal. Tenha a licença ou o título urbanístico à mão: muitos compradores pedem-nos antes de assinarem o contrato-promessa de compra e venda (CPCV).

Precisa de certificado energético para pôr a casa à venda?

Sim. O certificado energético é obrigatório a partir do momento em que a casa é promovida para venda, e não apenas na escritura. A classe energética tem de aparecer em toda a publicidade: portais, montras e placas de venda. Tem de ter por base um certificado ou pré-certificado válido.

O certificado é pedido também na escritura. Na maioria das habitações é válido durante 10 anos. Se já tem um, veja a data de validade antes de anunciar.

Anunciar sem a classe energética pode dar coima de 250 € a 3.740 € para particulares e de 2.500 € a 44.890 € para pessoas coletivas.

Quanto custa o certificado energético?

O custo tem duas partes: a taxa de registo da ADENE, que depende da tipologia, e os honorários do perito qualificado.

Estes valores constam da Portaria n.º 39/2016. Os honorários do perito são livres e variam muito, por isso peça vários orçamentos. Também pode pedir o certificado energético à K-Invest e tratar disso ao mesmo tempo que prepara a venda.

Que reparações valem a pena antes de vender?

Não há dados portugueses atuais sobre quanto rende cada obra feita antes de vender. A regra prática é corrigir o que o comprador vai ver como defeito e evitar obras grandes que ele talvez prefira fazer à sua maneira. Torneiras que pingam, portas que rangem ou pequenas rachas parecem pormenores, mas fazem o comprador pensar que a casa foi mal cuidada.

No caso da humidade, trate a causa e não apenas a mancha. Uma parede pintada de fresco num só canto chama a atenção de qualquer comprador atento.

As cozinhas e as casas de banho são as divisões que mais pesam na opinião de quem visita. Pequenas melhorias, como um espelho novo ou melhor iluminação, mudam a imagem sem grande custo.

Como preparar a casa para as fotografias?

As fotografias são o primeiro contacto do comprador com a casa e é por elas que decide se marca uma visita. Antes de o fotógrafo chegar, passe por cada zona:

No dia da sessão:

• fotografe com luz do dia, com estores e cortinas abertos e todas as luzes acesas;
• limpe janelas, espelhos e pavimentos;
• retire fotografias de família, documentos, correio e objetos de valor, que não devem aparecer num anúncio público;
• mantenha plantas saudáveis e bem cuidadas, que dão vida às divisões;
• contrate um fotógrafo profissional, que sabe escolher os ângulos e mostrar os pontos fortes da casa.

Como despersonalizar a casa sem a deixar vazia?

O comprador tem de se imaginar a viver ali. Guarde fotografias, coleções e objetos muito pessoais e prefira uma decoração neutra. Retire alguns móveis para ganhar espaço e circulação, mas não esvazie a casa: divisões mobiladas ajudam a perceber a escala e a função de cada espaço.

Como preparar a casa para as visitas?

A visita confirma ou desmente o que o comprador viu nas fotografias. Antes de cada uma:

• Areje a casa e evite cheiros fortes, como fritos, tabaco ou animais. Se quiser, use um aroma suave, como lavanda ou baunilha.
• Garanta uma temperatura confortável, sobretudo no inverno e no verão.
• Acenda as luzes, mesmo de dia, nas divisões com menos luz natural. Prefira luz neutra ou quente.
• Arrume o que se usa todos os dias: loiça, toalhas, escovas, roupa e brinquedos.
• Guarde objetos de valor, medicamentos e documentos pessoais.
• Leve os animais para fora de casa ou para uma zona fechada.
• Tenha os documentos à mão: caderneta, certidão, certificado energético e valores do condomínio e do IMI.

Uma música baixa pode ajudar a criar ambiente, mas não é obrigatória. Se estiver presente, deixe o comprador circular à vontade e o consultor responder às perguntas. Em casas com muita procura, pode fazer sentido marcar uma visita aberta (open house), com vários interessados no mesmo período.

Como definir o preço certo antes de anunciar?

O preço é a parte da preparação que mais pesa no resultado. Os números do INE mostram que os preços continuam a subir, mas a subida está a abrandar e vendem-se menos casas. Num mercado assim, uma casa com preço acima do valor real tende a ficar parada mais tempo.

As médias nacionais não dizem quanto vale a sua casa. Em agosto de 2026, a avaliação bancária desceu no Algarve enquanto subia na Península de Setúbal, e há uma diferença grande entre apartamentos e moradias. Por isso, antes de anunciar, peça uma avaliação gratuita da sua casa a quem conhece o mercado local.

Defina também o valor mínimo que aceita. Assim responde com calma às primeiras ofertas; veja como lidar com propostas abaixo do valor. Se vender por mais do que pagou, faça as contas ao imposto com o simulador de mais-valias na venda de casa.

Checklist final antes das fotos e das visitas

1. Preço definido com base numa avaliação.
2. Caderneta predial e certidão permanente atualizadas, com as áreas certas.
3. Certificado energético válido e classe energética pronta para o anúncio.
4. Distrate pedido ao banco, se houver crédito à habitação.
5. Declaração do condomínio, se a casa estiver num prédio.
6. Licença ou título urbanístico à mão.
7. Pequenas reparações feitas e paredes pintadas.
8. Casa despersonalizada, arrumada e limpa.
9. Exterior, entrada e varandas cuidados.
10. Luzes a funcionar e casa arejada antes de cada visita.

Perguntas frequentes

Posso anunciar a casa antes de ter o certificado energético?

Não. A classe energética tem de constar do anúncio, por isso o certificado ou pré-certificado tem de existir antes de a casa ser promovida para venda.

Ainda preciso da licença de utilização para vender casa?

Deixou de ser obrigatório apresentá-la na escritura desde 1 de janeiro de 2024. Mas, desde 1 de outubro de 2026, a escritura tem de mencionar se o título urbanístico foi apresentado, se o vendedor declara tê-lo sem o apresentar ou se declara não o ter; sem essa menção, o negócio pode ser anulado. Mesmo assim, convém ter o título, porque compradores e bancos podem pedir prova de que a casa está legal.

Vale a pena fazer obras antes de vender?

Pequenas reparações e pintura costumam valer a pena. Obras grandes, como remodelar a cozinha, só se tiver a certeza de que recupera o custo no preço.

Devo estar em casa durante as visitas?

Não é necessário. Se estiver, seja discreto, deixe o comprador circular à vontade e o consultor responder às perguntas.

Como sei quanto vale a minha casa?

O valor depende da zona, do tipo de casa, do estado e da procura. A forma mais segura de saber é pedir uma avaliação a quem conhece o mercado local.

Antes de marcar as fotografias, comece pelo preço. Peça a avaliação gratuita da sua casa à K-Invest e saiba por quanto a pode anunciar, com base no mercado da sua zona, em Lisboa ou no Algarve.