Crédito habitação a 100%: como funciona a garantia do Estado

Sim, é possível ter crédito habitação com financiamento a 100%. Jovens até aos 35 anos podem consegui-lo com a garantia do Estado, que cobre até 15% do valor da compra, em contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026. Assim, a entrada que o banco não financia fica garantida pelo Estado e o comprador não precisa de poupanças para o sinal.

O que é o crédito habitação com financiamento a 100%?

É um empréstimo que cobre o valor total da compra de uma casa para habitação própria e permanente. O comprador não tem de pagar uma entrada inicial.

Em julho de 2024, fora dos programas de apoio, este financiamento existia mas não era comum. Os bancos raramente o propunham e, quando o faziam, exigiam condições mais rigorosas do que num empréstimo com financiamento parcial.

Porque é que os bancos não financiam a casa toda?

Na compra ou construção de habitação própria e permanente, os bancos só podem emprestar até 90% do valor do imóvel. A entrada exigida é, assim, de pelo menos 10% do valor da casa.

A isto somam-se os impostos e custos da compra, como o IMT, o Imposto do Selo e a escritura. Pode calcular estes valores no simulador de IMT e custos da compra de casa. Juntar a entrada e estes custos é, para muitas famílias, o maior obstáculo à compra.

Como funciona a garantia do Estado no crédito habitação jovem?

A garantia pública fez parte do plano para a juventude "Tens futuro em Portugal", aprovado em Conselho de Ministros em 2024. O Estado dá uma garantia ao banco sobre a parte do empréstimo que normalmente seria paga com a entrada. Com menos risco, o banco pode financiar essa parte e o crédito pode chegar aos 100%.

A garantia só é atribuída na compra de habitação própria e permanente.

Quem pode pedir a garantia do Estado?

• Jovens até aos 35 anos.
• Que comprem casa para habitação própria e permanente.
• Com domicílio fiscal em Portugal, independentemente da nacionalidade.

Que valores cobre?

A isenção de IMT e Imposto do Selo é um apoio diferente da garantia, mas pode somar-se a ela. Explicamos as regras no artigo sobre a isenção de IMT e apoios aos jovens na compra de casa.

Como conseguir crédito habitação a 100%?

1. Confirme se é elegível. Consulte as condições do programa junto do banco ou no site da Entidade do Tesouro e Finanças.
2. Saiba quanto pode pedir. Defina o preço máximo da casa e todos os custos associados. Pode começar pelo simulador de capacidade de compra.
3. Compare propostas de vários bancos. Peça simulações com condições semelhantes e confirme que o banco trabalha com a garantia do Estado. Um intermediário de crédito, como o serviço de intermediação de crédito habitação da K-Invest, pode reunir várias propostas por si.
4. Prepare o seu perfil. Os bancos procuram um historial de crédito sem falhas e rendimentos estáveis. Evite novas dívidas antes do pedido.
5. Encontre a casa. Com um consultor imobiliário, procure um imóvel dentro do preço e dos critérios do programa.
6. Contrate o crédito. Entregue os documentos pedidos, como identificação e comprovativos de rendimento. É o comprador que pede a garantia, junto do banco. O banco verifica se cumpre os requisitos e, se for elegível, inclui o crédito na garantia que o Estado já lhe concedeu.

Vantagens e desvantagens do crédito habitação a 100%

Vantagens

• Pode comprar casa sem entrada inicial.
• A garantia do Estado aumenta a probabilidade de aprovação do crédito.

Desvantagens

• O processo de candidatura pode ser demorado.
• Os critérios de elegibilidade limitam o acesso ao programa.
• Em 2024, sem garantia do Estado, poucos bancos ofereciam financiamento a 100% e com condições mais exigentes.

Perguntas frequentes

Existe crédito habitação a 100% sem garantia do Estado?

Hoje, na prática, não para habitação própria e permanente. Desde 1 de agosto de 2026, os imóveis que pertencem aos próprios bancos, que podiam ser financiados a 100%, passaram a ter os limites gerais de 90% e 80%. Assim, o financiamento a 100% fica, na prática, ligado à garantia do Estado.

Quem pede a garantia do Estado: eu ou o banco?

É o comprador que faz o pedido, junto do banco, quando contrata o crédito. O banco verifica se cumpre os requisitos e, se for elegível, inclui o crédito na garantia que o Estado lhe concedeu. Só os bancos aderentes podem dar a garantia. Por isso, confirme logo no início que o banco trabalha com este programa.

A garantia do Estado cobre os impostos da compra?

Não. A garantia cobre parte do empréstimo, até 15% do valor de aquisição. Os jovens até 35 anos podem, à parte, ficar isentos de IMT e Imposto do Selo na primeira habitação, dentro do limite de valor em vigor.

Os estrangeiros podem ter crédito habitação a 100% com garantia do Estado?

Sim, desde que tenham domicílio fiscal em Portugal. A medida aplica-se a jovens até aos 35 anos independentemente da nacionalidade, mas exige residência fiscal em Portugal. Confirme as condições atuais junto do banco antes de avançar.

Quer saber se consegue comprar casa com financiamento a 100%? Calcule a sua prestação no simulador de crédito habitação e fale com a equipa de crédito da K-Invest, que compara propostas dos bancos por si.