Alteração de uso de fração para habitação: novas regras

Com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), pode alterar o uso de uma fração autónoma para habitação sem autorização dos restantes condóminos. Tem de mudar a utilização da fração junto da câmara municipal, alterar o título constitutivo por escritura pública ou documento particular autenticado, comunicar a alteração ao condomínio no prazo de 10 dias e fazer o registo predial.

O que mudou com o Simplex Urbanístico?

O Decreto-Lei n.º 10/2024, conhecido como Simplex Urbanístico, foi publicado a 8 de janeiro de 2024. Alterou vários diplomas de urbanismo, ordenamento do território e indústria, com o objetivo de simplificar os licenciamentos.

A ideia é eliminar licenças, autorizações, atos e procedimentos desnecessários ou redundantes, simplificar a atividade das empresas e criar condições para haver mais habitação a preços acessíveis. Pode ver outras mudanças deste diploma no artigo sobre a nova lei do licenciamento urbano e ordenamento do território.

Uma das alterações diz respeito ao regime da propriedade horizontal, regulado pelo Código Civil. O artigo 1422.º foi alterado e foi acrescentado o artigo 1422.º-B, que simplifica a mudança do uso de uma fração autónoma para fins habitacionais.

Como era a alteração de uso antes de 2024?

Antes do Simplex Urbanístico, mudar o uso de uma fração dependia dos outros condóminos:

• Unanimidade dos condóminos, se o título constitutivo da propriedade horizontal indicava o fim de cada fração;
• Maioria de dois terços do valor total do prédio, se o título não indicava o uso de cada fração.

Precisa de autorização do condomínio para mudar o uso para habitação?

Não. Desde a entrada em vigor do Simplex Urbanístico, o proprietário pode alterar o uso de uma fração autónoma para habitação sem autorização dos restantes condóminos. Tem apenas de cumprir os passos previstos na lei e informar a administração do condomínio.

Como alterar o uso de uma fração para habitação?

1. Alterar a utilização da fração junto da câmara municipal.
2. Alterar o título constitutivo da propriedade horizontal, por escritura pública ou documento particular autenticado.
3. Comunicar a alteração à administração do condomínio no prazo de 10 dias após a escritura ou o documento particular autenticado.
4. Fazer o registo predial da alteração da propriedade horizontal. Depois, a nova situação passa a constar da certidão permanente do imóvel.

Se o objetivo é converter um espaço comercial, o guia como transformar uma loja em habitação explica o processo em mais pormenor. Caso a conversão exija obras, a equipa de reabilitação de imóveis da K-Invest pode acompanhar o projeto.

Porque é que a lei mudou?

A mudança pretende aumentar a oferta de casas num mercado com preços elevados e oferta insuficiente. Ao dispensar a autorização dos condóminos, torna-se mais fácil converter frações que não são de habitação em casas e pô-las no mercado.

Perguntas frequentes

O que é o Simplex Urbanístico?

É o Decreto-Lei n.º 10/2024, publicado a 8 de janeiro de 2024, que alterou vários diplomas de urbanismo e ordenamento do território para eliminar licenças e procedimentos desnecessários.

Que artigo do Código Civil regula a alteração de uso para habitação?

O artigo 1422.º-B, acrescentado pelo Simplex Urbanístico, em conjunto com a alteração ao artigo 1422.º.

Qual é o prazo para comunicar a alteração ao condomínio?

Tem de comunicar à administração do condomínio no prazo de 10 dias após a escritura pública ou o documento particular autenticado.

A alteração de uso tem de ser registada?

Sim. Depois de alterar o título constitutivo, tem de fazer o registo predial da alteração da propriedade horizontal.

Os condóminos podem impedir a mudança para habitação?

Com as regras do Simplex Urbanístico, a alteração do uso para habitação não depende da autorização dos restantes condóminos, desde que cumpra os passos da lei.

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