Direito de preferência: o que é, prazos e como funciona

O direito de preferência é o direito que a lei dá a certas pessoas ou entidades de comprar um imóvel antes de qualquer outro interessado, em regra pelo mesmo preço e nas mesmas condições. Os casos mais comuns são o inquilino da casa que vai ser vendida e as entidades públicas (câmaras municipais, regiões autónomas e Estado) em certos imóveis e zonas. O vendedor tem de comunicar a venda e o beneficiário tem um prazo para responder.

Quem tem direito de preferência na compra de um imóvel?

O inquilino

Se um proprietário quer vender uma casa que está arrendada, o inquilino tem direito a ser informado da venda e a comprar a casa em igualdade de condições com os outros interessados. O objetivo é proteger o inquilino e dar-lhe a oportunidade de comprar a casa onde vive.

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As entidades públicas em zonas de pressão urbanística

Em zonas de pressão urbanística, onde há muita procura de habitação e pouca oferta, as entidades públicas (municípios, regiões autónomas e Estado, por esta ordem) têm preferência na compra de imóveis de uso habitacional, para aumentar a oferta de habitação, segundo as regras aprovadas em novembro de 2021.

As entidades públicas em imóveis classificados e áreas de reabilitação urbana

O direito de preferência também se aplica quando o imóvel está classificado ou em vias de classificação ou fica numa área de reabilitação urbana. Nos imóveis classificados ou em vias de classificação, e nos imóveis situados na respetiva zona de proteção, a preferência cabe, por esta ordem, aos comproprietários, ao Estado, às regiões autónomas e, por fim, aos municípios. Nas áreas de reabilitação urbana, a preferência cabe à entidade gestora da reabilitação urbana.

Como deve o vendedor comunicar a venda?

Para respeitar o direito de preferência, o vendedor tem de comunicar formalmente aos beneficiários a intenção de vender, o preço e as condições do negócio. A comunicação pode ser feita:

• por carta registada com aviso de receção;
• através das plataformas digitais designadas para o efeito, como a plataforma "Casa Pronta" do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), usada para as entidades públicas.

No caso das entidades públicas, a comunicação é feita, em regra, através de um anúncio online. Convém seguir todos os passos com cuidado, para evitar complicações na escritura. Veja também os documentos necessários para a escritura da casa e o checklist de prazos e passos legais para comprar e vender casa.

Qual é o prazo para exercer o direito de preferência?

O prazo para responder depende de quem é o beneficiário: para o inquilino, conta a partir da receção da comunicação; para as entidades públicas, conta a partir da publicação do anúncio no portal Casa Pronta:

O que acontece se o inquilino não exercer o direito de preferência?

O direito de preferência é uma oportunidade, não uma obrigação. Se o inquilino recusar de forma expressa ou não responder dentro do prazo, o direito caduca para aquele negócio e o proprietário pode vender a casa a outra pessoa, sem restrições ligadas a esse direito.

O inquilino perde, assim, a possibilidade de comprar nas condições oferecidas ao mercado. Para o proprietário, o essencial é ter feito a comunicação corretamente. Se vai vender uma casa arrendada, comece por saber quanto vale com uma avaliação gratuita da sua casa.

O que acontece se a câmara municipal exercer o direito de preferência?

Quando uma câmara municipal ou outra entidade pública exerce o direito de preferência, passa à frente dos outros compradores e, em regra, compra pelo mesmo valor e nas mesmas condições já acordadas. Isto é especialmente relevante em imóveis classificados, em vias de classificação ou em áreas de reabilitação urbana. Nas áreas de reabilitação urbana, porém, a entidade gestora pode exercer a preferência declarando que não aceita o preço acordado, pelo que nem sempre compra por esse valor.

Se a entidade pública não responder dentro do prazo, o vendedor pode avançar com a venda a outro comprador.

Perguntas frequentes

O inquilino é obrigado a comprar a casa?

Não. O direito de preferência é uma opção. Se o inquilino não quiser comprar, basta recusar ou deixar passar o prazo.

O direito de preferência dá direito a um preço mais baixo?

Em regra, não. Quem exerce o direito de preferência, como o inquilino, compra pelo mesmo preço e nas mesmas condições que foram acordadas com o outro interessado. A exceção são as áreas de reabilitação urbana, onde a entidade gestora pode exercer a preferência sem aceitar o preço acordado.

Qual é a ordem de preferência entre as entidades públicas?

Em imóveis classificados ou em vias de classificação, e nos imóveis na sua zona de proteção, a ordem é: comproprietários, Estado, regiões autónomas e, por fim, município. Nas áreas de reabilitação urbana, a preferência cabe à entidade gestora. A ordem município, região autónoma e Estado aplica-se aos imóveis de uso habitacional em zonas de pressão urbanística.

Como se comunica a venda ao inquilino?

Por carta registada com aviso de receção, indicando o preço e as condições do negócio.

O que acontece se ninguém responder dentro do prazo?

O direito de preferência caduca para aquele negócio e o proprietário pode vender o imóvel a quem quiser.

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