Permuta de imóveis com valores diferentes: como funciona

Na permuta de imóveis com valores diferentes, os dois proprietários trocam de casa e quem fica com o imóvel mais valioso paga a diferença em dinheiro, a chamada torna. Para efeitos de IMT e Imposto do Selo, o imposto incide sobre a diferença de valores, e não sobre o valor total da casa: usa-se a maior entre a diferença dos valores declarados no contrato e a diferença dos valores patrimoniais tributários (VPT).

O que significa permuta de imóvel?

A permuta é uma troca de imóveis entre duas pessoas, que pode ou não incluir um pagamento para equilibrar a diferença de valores. Não tem regime próprio no Código Civil; aplicam-se-lhe as regras da compra e venda por força do artigo 939.º.

Na prática, cada proprietário entrega a sua casa e recebe a do outro, sem ter de procurar primeiro um comprador para o imóvel que já tem.

Como funciona a permuta de imóveis com valores diferentes?

Quando as casas não valem o mesmo, quem recebe o imóvel de maior valor paga a torna ao outro proprietário. Um exemplo:

• A Sofia tem um apartamento no centro de Lisboa, avaliado em 250.000 €, mas precisa de uma casa maior nos arredores porque vai ter o segundo filho.
• O Miguel tem uma moradia em Sintra, avaliada em 300.000 €, e quer mudar-se para a cidade por causa do trabalho.
• Em vez de venderem as casas, fazem uma permuta direta: a Sofia fica com a moradia e paga 50.000 € de torna ao Miguel.

Assim, evitam procurar compradores e, se não precisarem de crédito, dispensam também o processo de financiamento. Se ainda está a ver opções na capital, pode consultar as casas à venda em Lisboa para comparar valores antes de propor uma troca.

Como se calculam o IMT e o Imposto do Selo na permuta?

Na compra e venda, o IMT é calculado sobre o valor total do imóvel comprado. Na permuta, o IMT e o Imposto do Selo incidem sobre a maior das duas diferenças:

• a diferença entre os valores declarados no contrato; ou
• a diferença entre os valores patrimoniais tributários (VPT) dos dois imóveis, isto é, o valor que as Finanças atribuem a cada casa para efeitos de IMI.

O Imposto do Selo, à taxa de 0,8%, é calculado sobre a mesma diferença. Para ter uma estimativa indicativa dos impostos, pode usar o simulador de IMT e Imposto do Selo, tendo em conta que, na permuta, a base é a maior das duas diferenças e que o cálculo muda se o imóvel for vendido no prazo de um ano. Para conhecer os restantes custos de uma aquisição, veja também que impostos tem de pagar na compra de um imóvel.

E se vender a casa permutada pouco tempo depois?

Se um dos imóveis recebidos na permuta for vendido no prazo de um ano a contar da data da permuta, a regra da diferença fica sem efeito para esse imóvel: o IMT dessa aquisição passa a ser calculado pelas regras gerais, sobre o valor do contrato ou o VPT, o que for maior. Nesse caso, quem vendeu tem de entregar uma declaração de modelo oficial no serviço de finanças competente, no prazo de 30 dias a contar da venda. Tenha isto em conta se a troca for apenas uma etapa antes de uma venda.

Quais são as vantagens da permuta de casa?

• Menos impostos: o IMT e o Imposto do Selo incidem sobre a diferença de valores e não sobre o valor total do imóvel.
• Processo mais rápido: a transação é feita diretamente entre os proprietários, sem esperar por um comprador nem negociar com várias partes.
• Menos burocracia bancária: se os imóveis não tiverem hipoteca e a torna não precisar de financiamento, evita a aprovação de crédito e as avaliações bancárias.

Quais são as desvantagens e os cuidados a ter?

• Encontrar a casa certa é difícil: tem de encontrar alguém com um imóvel que lhe sirva e que, ao mesmo tempo, se interesse pelo seu.
• Hipotecas: se um dos imóveis estiver hipotecado, a lei não obriga a liquidar a dívida antes da permuta, mas o contrato com o banco pode prever que o crédito se vence quando o imóvel é alienado; por isso, na prática, normalmente é preciso negociar com o banco a transferência ou a liquidação da dívida.
• Valores justos: as partes podem ter ideias diferentes sobre quanto vale cada casa. O ideal é recorrer a um avaliador independente ou a um consultor imobiliário.

Como fazer uma permuta de imóveis, passo a passo?

1. Avaliar os imóveis: obtenha uma avaliação profissional para definir valores justos e a torna. Pode começar por pedir a avaliação gratuita da sua casa.
2. Verificar encargos: confirme que os imóveis não têm hipotecas, penhoras ou outras dívidas que impeçam a troca.
3. Negociar o acordo: definam se há torna, as condições da troca e os prazos de mudança.
4. Fazer a escritura: o contrato de permuta é formalizado por escritura pública ou por documento particular autenticado, tal como na compra e venda. Veja os documentos necessários para a escritura.
5. Registar a permuta: depois de formalizado o contrato, a permuta tem de ser registada na Conservatória do Registo Predial.

A permuta de casa vale a pena?

Vale a pena se encontrar um imóvel que responde às suas necessidades e cujo proprietário queira a sua casa. Nesse caso, pode poupar em impostos e tempo. Antes de avançar, avalie os custos e peça apoio a um advogado ou consultor imobiliário para garantir que os aspetos legais e fiscais estão em ordem.

Perguntas frequentes

O que é a torna numa permuta de imóveis?

É o valor em dinheiro que quem recebe o imóvel mais caro paga ao outro proprietário para compensar a diferença de valores entre as duas casas.

A permuta de casa paga IMT?

Sim. O IMT e o Imposto do Selo incidem sobre a maior entre a diferença dos valores declarados e a diferença dos VPT, e não sobre o valor total do imóvel.

É preciso escritura para trocar de casa?

Não obrigatoriamente. A permuta pode ser formalizada por escritura pública ou por documento particular autenticado (feito por advogado ou solicitador), como uma compra e venda, e depois tem de ser registada na Conservatória do Registo Predial.

Posso fazer a permuta de uma casa com hipoteca?

Pode. A lei não obriga a liquidar a dívida antes da permuta, mas, na prática, normalmente é preciso negociar com o banco a transferência ou a liquidação da dívida.

Que lei regula a permuta de imóveis?

A permuta não tem regime próprio no Código Civil; aplicam-se-lhe as regras da compra e venda por força do artigo 939.º. A parte fiscal segue o Código do IMT e o Código do Imposto do Selo.

Está a pensar trocar de casa? O primeiro passo é saber quanto vale a sua. Peça a avaliação gratuita da K-Invest e um consultor ajuda-o a definir a torna e a preparar a permuta com segurança.

Esta informação é genérica e não dispensa a análise de cada situação concreta nem o apoio de especialistas.