Comprar casa com criptomoedas em Portugal: é possível?

Sim, é possível comprar casa com criptomoedas em Portugal. A primeira casa vendida totalmente em criptomoeda no país foi um T3 em Braga, pago com 3 bitcoins, cerca de 110.000 € à data da transação, a 5 de maio de 2022. Para o negócio correr bem, comprador e vendedor têm de acordar o valor e a forma de pagamento antes da escritura.

Já houve casas vendidas com bitcoin em Portugal?

Sim. A primeira venda de uma casa paga totalmente em criptomoeda aconteceu em Braga, a 5 de maio de 2022. Tratou-se de um T3, comprado por 3 bitcoins, o que correspondia, à data da transação, a cerca de 110.000 €.

As criptomoedas já são usadas em muitas transações e há cada vez mais pessoas a vê-las como um investimento. Na altura, a tendência apontada era de crescimento e de maior reconhecimento deste ativo digital.

Como funciona comprar casa com criptomoedas?

Na prática, o comprador entrega, total ou parcialmente, um ativo digital como a bitcoin, em vez de euros. Juridicamente, quando a criptomoeda se troca diretamente pelo imóvel, sem passar para euros, o negócio é feito através de uma permuta, e não de um pagamento de preço, como aconteceu em Braga. Antes de avançar, comprador e vendedor devem acordar:

• A criptomoeda usada e a quantidade a pagar.
• O valor de referência em euros, porque a cotação varia de dia para dia.
• O momento da transferência, por exemplo, no dia da escritura.
• A forma de comprovar o pagamento junto de quem faz a escritura.

Como a cotação das criptomoedas muda muito, o mesmo número de moedas pode valer mais ou menos euros de um dia para o outro. No caso de Braga, os 3 bitcoins valiam cerca de 110.000 € à data da transação. Noutra data, valeriam outro montante.

Que impostos e custos tem a compra?

Pagar em criptomoedas não elimina os custos habituais da compra de casa, como o IMT, o Imposto do Selo e a escritura. Para efeitos de IMT, a troca de um imóvel por criptomoedas é tributada como uma compra e venda, e o IMT é pago por quem recebe o imóvel, sobre o valor do contrato ou sobre o valor patrimonial tributário, o que for maior. O valor das criptomoedas entregues apura-se pelas regras do Código do Imposto do Selo: a cotação oficial, quando exista, ou o valor declarado, que deve aproximar-se do valor de mercado. O Imposto do Selo de 0,8% aplica-se da mesma forma. Quem compra também pode ter de pagar IRS sobre as criptomoedas que entrega: se as detiver há menos de 365 dias, a entrega é tributada como mais-valia. Pode estimar estes valores no simulador de IMT, Imposto do Selo e custos da escritura e ver o que se paga em cada caso no artigo que impostos tenho de pagar na compra de um imóvel.

Posso vender a minha casa e receber em criptomoedas?

Pode, desde que comprador e vendedor estejam de acordo. O caso de Braga mostra que já foi feito. Antes de aceitar, convém saber quanto vale a casa em euros, para comparar com o valor da proposta em criptomoeda no dia em que a recebe. Peça a avaliação gratuita da sua casa à K-Invest para ter um valor de referência.

Tenha também em conta que, depois da venda, fica com um ativo cujo valor varia. A venda da casa continua sujeita às regras das mais-valias imobiliárias do IRS. Se mais tarde vender as criptomoedas, desde 1 de janeiro de 2023 os ganhos ficam fora do IRS se as tiver detido durante 365 dias ou mais; se as detiver há menos tempo, pagam 28%, com opção de englobamento.

Que cuidados deve ter?

• Confirme a identidade de quem compra ou vende e a origem dos fundos.
• Não transfira criptomoedas antes de ter a escritura marcada e os documentos verificados.
• Escreva no contrato-promessa o valor em euros e a quantidade de criptomoeda acordados.
• Faça-se acompanhar por um consultor imobiliário e por quem vai fazer a escritura.

Os esquemas no imobiliário existem e um pagamento digital difícil de reverter aumenta o risco. Veja como os evitar no artigo sobre fraude no negócio imobiliário em Portugal.

Perguntas frequentes

É legal comprar casa com bitcoin em Portugal?

Já foi feita pelo menos uma venda de casa paga totalmente em bitcoin, em Braga, em 2022, através de uma permuta. Quem faz a escritura tem de indicar no contrato o meio de pagamento e o momento em que é feito, e aplicam-se as regras de prevenção do branqueamento de capitais: em Braga, foi preciso comprovar a origem do dinheiro e o seu percurso até à bitcoin, indicar a carteira digital e identificar as partes. Desde dezembro de 2025, há também novas leis sobre criptoativos, incluindo o reforço do combate ao branqueamento de capitais através deles. Antes de avançar, confirme as regras em vigor com quem vai fazer a escritura.

Qual foi a primeira casa vendida em bitcoin em Portugal?

Um T3 em Braga, vendido a 5 de maio de 2022 por 3 bitcoins, cerca de 110.000 € à data da transação.

O preço em bitcoin pode mudar até à escritura?

Sim. A cotação varia todos os dias, por isso deve fixar no contrato-promessa a quantidade de criptomoeda, o valor de referência em euros e o momento do pagamento.

Tenho de pagar IMT se pagar a casa em criptomoedas?

Os impostos da compra de casa continuam a existir. Confirme com as Finanças ou com quem faz a escritura como é calculado o valor quando o pagamento é feito em criptomoedas.

Vai comprar casa, com criptomoedas ou em euros? Veja as casas à venda na K-Invest e fale com um dos nossos consultores para preparar o negócio com segurança.