IVA a 6% na construção de casa: regras, prazos e pedido

Quem constrói a sua habitação própria e permanente através de um contrato de empreitada pode pedir às Finanças a restituição de parte do IVA pago, de forma a ficar com um custo equivalente ao IVA a 6%. Durante a obra paga as faturas com a taxa normal. Depois de obter o título de utilização, tem até 12 meses para submeter o pedido no Portal das Finanças.

Como funciona o IVA a 6% na construção de habitação própria e permanente?

Para os particulares, o benefício não aparece logo na fatura. O mecanismo funciona por restituição posterior: o dono da obra paga ao empreiteiro o IVA à taxa normal e, no fim, pede à Autoridade Tributária a devolução de parte desse imposto.

Exemplo com uma empreitada de 300.000 €:

A diferença teórica neste exemplo seria de 51.000 €. Na prática, a restituição só incide sobre despesas elegíveis e está sujeita aos limites e condições da lei. Para ter uma ideia do orçamento total, veja quanto custa construir uma casa em Portugal.

Quem pode beneficiar?

• Particulares que constroem a casa onde vão viver: são os únicos destinatários da restituição parcial do IVA para habitação própria e permanente, desde que atuem fora de uma atividade empresarial ou profissional.
• Promotores, investidores e construtores: promotores imobiliários, investidores particulares, empresas de construção, fundos imobiliários e operadores de arrendamento habitacional. Aqui o enquadramento depende do destino da habitação e da natureza da operação.

Esta medida faz parte de um conjunto mais amplo de novas medidas para a habitação.

O que diz o Decreto-Lei n.º 97/2026?

O Decreto-Lei n.º 97/2026 define os prazos e os documentos do pedido de restituição do IVA na construção de habitação própria e permanente.

Se perder o prazo de 12 meses após o título de utilização, pode perder o direito ao benefício. Por isso, prepare a documentação antes de a obra terminar.

Porque tem de contratar uma empreitada?

O benefício está associado à forma como a obra é executada e documentada, não à casa em si. Construir não garante, por si só, qualquer benefício.

O erro mais comum é o proprietário comprar diretamente os materiais (tijolo, aço, cimento, caixilharias, cerâmicas) e contratar apenas equipas de mão de obra. O IVA dos materiais comprados diretamente pelo proprietário nunca dá direito à restituição.

A lei distingue:

• Empreitada: contrato em que uma empresa assume a execução da obra, normalmente com fornecimento de materiais, mão de obra, coordenação e responsabilidade pelo resultado.
• Compra isolada de materiais: aquisição feita diretamente pelo proprietário.

É a empreitada que tende a ser aceite nos regimes fiscais ligados à habitação.

Como saber se o seu caso pode ter direito?

Se responder sim a todas estas perguntas, o seu caso merece uma análise detalhada:

• Vai construir para viver na casa?
• Vai contratar uma empreitada formal?
• Tem licenciamento válido?
• Vai guardar toda a documentação?
• Vai pagar por transferência bancária?

O que deve preparar antes de começar a obra?

Antes de assinar qualquer contrato, organize um dossier da obra.

Documentos do terreno e da obra

• Documentação predial: certidão permanente do registo predial, caderneta predial e registo de propriedade.
• Documentação urbanística: projeto aprovado e licença de construção ou comunicação prévia.
• Documentação fiscal: contrato de empreitada, identificação do empreiteiro e cronograma financeiro.

O que exigir ao empreiteiro

• Alvará do IMPIC;
• Certidão de situação regularizada nas Finanças;
• Certidão de situação regularizada na Segurança Social;
• Seguro de acidentes de trabalho;
• Seguro de responsabilidade civil;
• Certidão comercial permanente.

Não escolha só pelo preço. A situação regular da empresa pode ser decisiva no pedido.

O que o contrato de empreitada deve incluir

• Dono da obra e empreiteiro;
• Localização do imóvel e artigo matricial;
• Licença urbanística;
• Valor da empreitada;
• Prazo de execução;
• Forma de pagamento;
• Descrição dos trabalhos.

Quanto mais completo for o contrato, maior a segurança jurídica e fiscal.

Como devem ser as faturas?

A fatura deve identificar a obra, o imóvel e o contrato. Um exemplo adequado:

«Execução da empreitada de construção da habitação unifamiliar sita na Rua X, artigo matricial Y, nos termos do contrato celebrado em DD/MM/AAAA.»

Descrições genéricas como «serviços diversos», «trabalhos de construção», «materiais vários» ou «prestação de serviços» aumentam o risco de pedidos de esclarecimento.

Como pedir a restituição do IVA nas Finanças?

1. Concluir a obra.
2. Obter o título de utilização.
3. Afetar a casa a habitação própria e permanente.
4. Atualizar a morada fiscal.
5. Reunir toda a documentação.
6. Submeter o pedido por via eletrónica no Portal das Finanças.

Que documentos tem de juntar?

Segundo o Anexo II do Decreto-Lei n.º 97/2026, o pedido deve incluir:

• Identificação do imóvel.
• Identificação dos proprietários: todos os comproprietários e a quota-parte de cada um.
• Documentação da obra: contrato(s) de empreitada, título de utilização, comprovativo do valor do terreno e faturas da totalidade dos custos de construção.

Tenha também à mão a certidão predial, a caderneta predial e o IBAN para a devolução.

Existe um formulário próprio?

O decreto-lei obriga à submissão exclusivamente eletrónica, mas não identifica um modelo oficial autónomo. Em junho de 2026, a AT ainda não tinha disponibilizado uma funcionalidade específica no Portal das Finanças nem publicado instruções complementares. Verifique a área de serviços do Portal das Finanças antes de submeter.

O que verifica a Autoridade Tributária?

A AT analisa muito mais do que as faturas:

• Existência da obra;
• Coerência entre todos os documentos;
• Enquadramento urbanístico;
• Destino da habitação;
• Pagamentos e comunicação das faturas;
• Enquadramento legal.

E se a casa ficar numa Área de Reabilitação Urbana?

Se o imóvel estiver numa Área de Reabilitação Urbana (ARU), podem existir benefícios adicionais. Antes de começar, peça à câmara municipal a declaração de localização em ARU e a declaração de enquadramento na operação de reabilitação urbana. Saiba mais sobre a reabilitação de imóveis com a K-Invest.

Que erros fazem perder o benefício?

1. Não celebrar contrato de empreitada.
2. Comprar materiais diretamente sem avaliar as consequências fiscais.
3. Não guardar os comprovativos bancários.
4. Aceitar faturas genéricas.
5. Perder documentação municipal.
6. Não comprovar a habitação própria e permanente.
7. Alterar o destino do imóvel.
8. Assumir que todas as despesas são elegíveis.
9. Procurar aconselhamento só depois de a obra terminar.

Checklist para particulares

• Antes da obra: confirmar o enquadramento fiscal e urbanístico, celebrar o contrato de empreitada e verificar os documentos do empreiteiro.
• Durante a obra: guardar faturas, transferências e autos de medição e arquivar a documentação.
• Depois da obra: obter o título de utilização, atualizar a morada fiscal, organizar o dossier final e submeter o pedido.

E para promotores e investidores?

• Criar um dossier fiscal do empreendimento;
• Validar o enquadramento antes do licenciamento;
• Garantir faturação correta;
• Arquivar toda a documentação urbanística;
• Fazer uma auditoria documental antes da comercialização.

Em caso de dúvida, peça apoio a um contabilista certificado, advogado ou consultor fiscal antes de assinar o contrato.

Perguntas frequentes

O IVA a 6% aparece logo na fatura da construção?

Não, no caso dos particulares. Paga o IVA à taxa normal durante a obra e pede a restituição de parte do imposto depois de obter o título de utilização.

Posso comprar os materiais e contratar só a mão de obra?

Pode, mas o IVA dos materiais que comprar diretamente nunca dá direito à restituição. O benefício está associado a obras feitas por contrato de empreitada.

Qual é o prazo para pedir a restituição do IVA?

Até 12 meses após a emissão do título de utilização. A casa tem de ser afetada a habitação própria e permanente até 6 meses após o título.

Quanto tempo demoram as Finanças a devolver o IVA?

O prazo máximo previsto para a restituição é de 150 dias após a submissão do pedido.

Durante quanto tempo tenho de guardar os documentos?

Pelo menos 5 anos.

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