Novas medidas para a habitação: benefícios fiscais e limites

As novas medidas fiscais para a habitação dão benefícios fiscais a proprietários, investidores e promotores que vendam casas até 660.982 € ou as arrendem até 2.300 € por mês. O objetivo é aumentar a oferta de casas a preços moderados para a classe média. O diploma, o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, já foi publicado em Diário da República.

Qual é o objetivo das novas medidas para a habitação?

O Governo quer pôr no mercado mais casas a preços que a classe média consiga pagar. Para isso, criou benefícios fiscais dirigidos sobretudo a:

• proprietários;
• promotores imobiliários;
• investidores;
• empresas de construção e reabilitação.

O foco deixa de estar apenas na habitação social e passa também para o segmento intermédio, onde hoje existe mais pressão da procura.

Quais são os limites de preço para ter benefícios fiscais?

Só os negócios dentro dos valores considerados "moderados" têm acesso aos benefícios:

Acima destes valores, o imóvel fica fora do novo regime.

O que muda na prática?

Muitas das medidas já tinham sido anunciadas. A publicação em Diário da República veio esclarecer os prazos, as condições e o enquadramento fiscal de cada uma.

O principal impacto é a redução da carga fiscal em projetos de habitação a preços moderados. Isto pode traduzir-se em:

• menor tributação em determinadas operações;
• benefícios fiscais para promotores;
• incentivos à reabilitação urbana;
• maior previsibilidade fiscal para investidores.

Na prática, o Estado está a usar a fiscalidade para orientar o mercado para produtos mais acessíveis.

As novas medidas vão baixar o preço das casas?

Provavelmente não de forma imediata. Os benefícios fiscais ajudam, mas não resolvem o principal problema do mercado português: a falta de oferta.

O custo da construção continua elevado, o licenciamento continua lento em muitos municípios e o preço do solo continua pressionado nas zonas urbanas mais procuradas. Para perceber o que está por trás da evolução dos valores, veja a nossa análise sobre se os preços das casas em Portugal vão cair.

Ainda assim, as medidas podem ter três efeitos relevantes.

Mais promotores a apostar no segmento intermédio

Muitos projetos novos focavam-se quase só no segmento premium, onde a margem era maior. Com benefícios fiscais ligados a preços moderados, alguns promotores podem passar a ver o segmento médio como uma oportunidade rentável.

Mais interesse de investidores nacionais

Com menos impostos, certos projetos de arrendamento ou revenda podem voltar a fazer sentido para investidores que tinham saído do mercado por causa da subida dos custos.

Aumento gradual da oferta

Se houver adesão suficiente, poderá haver mais casas dentro destas faixas de preço, sobretudo fora dos grandes centros urbanos.

Quem pode beneficiar mais destas medidas?

Proprietários

Quem tem imóveis para vender ou arrendar pode ter condições fiscais mais favoráveis, desde que respeite os limites definidos. Se está a pensar vender, comece por saber quanto vale o imóvel com uma avaliação gratuita da sua casa e confirme se fica abaixo do limite.

Investidores

Quem procura rendimentos mais estáveis no mercado residencial pode encontrar aqui uma nova oportunidade. Antes de decidir, faça as contas com o nosso guia sobre como calcular a rentabilidade do investimento imobiliário.

Promotores imobiliários

Os promotores que adaptem os projetos aos critérios de habitação a preços moderados podem ganhar vantagem competitiva nos próximos anos.

Os incentivos chegam para mudar o mercado?

Nos últimos anos, o mercado português foi alimentado por produto premium, investimento estrangeiro e valorização acelerada. Isso deixou uma grande parte da população fora do mercado.

Estas medidas mostram uma mudança de direção: o foco passa para a habitação intermédia e para o incentivo à oferta acessível.

Resta saber se os incentivos são fortes o suficiente para compensar:

• os custos de construção;
• as taxas de juro;
• a burocracia;
• o risco de mercado.

Se não forem, muitos promotores vão continuar a preferir construir para o segmento alto. O impacto real dependerá menos dos anúncios e mais da capacidade de construir, licenciar e pôr casas no mercado a preços que a classe média consiga pagar.

O que foi o programa Mais Habitação de 2023?

Antes deste pacote, o Governo apresentou em fevereiro de 2023 o programa Mais Habitação, virado sobretudo para o arrendamento acessível e para o apoio às famílias. Na altura, o Governo estimou o custo das medidas em cerca de 900 milhões de euros.

As propostas estavam organizadas em cinco eixos:

1. aumentar a oferta de imóveis para habitação;
2. simplificar os processos de licenciamento;
3. aumentar o número de casas no mercado de arrendamento;
4. combater a especulação;
5. proteger as famílias com crédito à habitação e com rendas elevadas.

Eram propostas. O que passou à lei, e em que termos, está explicado no nosso artigo sobre a Lei 56/2023 (Mais Habitação) e o que mudou. As novas medidas de 2026 dão um passo diferente: alargam os incentivos ao segmento intermédio, tanto na venda como no arrendamento.

Perguntas frequentes

Qual é o preço máximo de venda para ter benefícios fiscais?

A venda de habitação tem de ser feita até 660.982 € para entrar no regime de preços moderados.

Qual é a renda máxima para ter benefícios fiscais?

A renda não pode passar de 2.300 € por mês.

Quem pode beneficiar das novas medidas para a habitação?

Proprietários, investidores, promotores imobiliários e empresas de construção e reabilitação, desde que os imóveis respeitem os limites de preço ou de renda.

As novas medidas vão baixar o preço das casas?

Não de forma imediata. Podem aumentar a oferta a médio prazo, mas a falta de casas, o custo da construção e o licenciamento lento continuam a pesar nos preços.

O que foi o Mais Habitação?

Foi o pacote de medidas apresentado pelo Governo em fevereiro de 2023, centrado no arrendamento acessível, no licenciamento e no apoio às famílias. A versão aprovada consta da Lei 56/2023.

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