Mercado imobiliário vai cair? Preços das casas em Portugal

Uma queda geral e acentuada do mercado imobiliário em Portugal é pouco provável. O cenário mais provável é de preços das casas a crescer mais devagar, com a inflação e os rendimentos a fazerem o ajuste ao longo do tempo. Descidas reais deverão acontecer só em casos pontuais, salvo um choque extremo, como uma crise financeira.

Porque é que o mercado imobiliário não deve cair?

Muita gente acredita que os preços estão altos demais, que isto não é sustentável e que vai haver uma correção. Parece lógico, mas os preços não dependem da sensação de que estão caros. Dependem da oferta, da procura e do capital disponível. E nestes três pontos Portugal está num cenário muito específico.

Faltam casas

Portugal não tem casas suficientes. A oferta é curta por vários motivos:

• construção lenta;
• burocracia;
• custos de construção elevados;
• falta de mão de obra.

Mesmo que a procura baixasse, a oferta continua demasiado curta para provocar uma queda relevante. O mercado não vai corrigir sozinho enquanto este desequilíbrio se mantiver.

Os preços já não dependem só dos compradores portugueses

Os preços deixaram de ser definidos apenas pelos salários e pela capacidade de compra local. Pesam cada vez mais:

• o capital estrangeiro;
• os investidores;
• os compradores com poder de compra internacional.

Por isso, mesmo que muitas famílias portuguesas não consigam comprar, isso não obriga os preços a descer. Muda apenas quem compra. Os investidores também têm um limite: quando o preço deixa de dar a rentabilidade que procuram, deixam de comprar. É aí que os imóveis mais caros começam a ter dificuldade em vender.

Há capital à procura de refúgio e políticas que demoram

O imobiliário continua a ser visto como um investimento de refúgio. Ao mesmo tempo, as medidas para aumentar a oferta demoram a produzir efeito. Nada disto aponta para uma queda abrupta. Pode ler mais sobre esta tendência no artigo sobre porque é que os preços das casas não desceram quando todos esperavam quebras.

O que aconteceu das outras vezes em que se previu uma queda?

Já houve vários momentos em que se esperava uma descida que não chegou. Quando começou a pandemia, muita gente achou que os preços das casas iam baixar. Aconteceu o contrário: continuaram a subir.

Em 2022, o INE registou em Portugal preços recorde, com uma subida de 13,2% no segundo trimestre.

Os preços das casas vão baixar ou estagnar?

O cenário mais realista não é uma queda, é uma estagnação com a inflação a fazer o ajuste:

• os preços ficam mais ou menos estáveis;
• os rendimentos sobem lentamente;
• com o tempo, as casas parecem um pouco mais acessíveis.

O que não é provável ver são quedas generalizadas de 20% a 30% ou um colapso do mercado, a não ser que aconteça algo extremo, como uma crise financeira ou um choque externo sério.

Onde é que os preços das casas podem descer?

Há exceções. Os preços podem cair em:

• zonas periféricas sem procura real;
• imóveis sobrevalorizados, sobretudo usados;
• projetos mal localizados;
• mercados inflacionados artificialmente.

Ou seja, não é o mercado inteiro que cai. São os imóveis mais fracos que corrigem, e nem todos os segmentos reagem da mesma forma. Quem espera uma queda geral arrisca-se a ver apenas esta seleção natural.

Vale a pena esperar que os preços caiam para comprar casa?

O maior risco não é só comprar caro. É esperar pelo cenário errado. Se está à espera de uma queda grande:

• pode ficar anos fora do mercado;
• pode acabar por comprar a preços ainda mais altos;
• pode perder boas oportunidades entretanto.

O imobiliário em Portugal pode continuar caro durante mais tempo do que parece racional. Por isso, a pergunta útil não é se os preços vão cair, mas qual é o seu plano se não caírem. Se está nesta dúvida, veja também a análise sobre comprar casa agora ou esperar, com a Euribor e os preços em 2026.

O que fazer se os preços não caírem?

Em vez de esperar pelo momento perfeito, que raramente chega, pode preparar a decisão com base nos seus números:

1. Saiba quanto o banco lhe pode emprestar com o simulador de capacidade de compra.
2. Defina as zonas que cabem no seu orçamento, incluindo alternativas fora dos centros mais procurados.
3. Compare imóveis e desconfie dos que estão claramente acima do valor da zona: é aí que há margem para negociar.
4. Acompanhe as casas à venda para perceber os preços reais pedidos.

Devo vender casa agora ou esperar?

Para quem vende, o risco é o inverso: pedir um preço que o mercado já não paga. Quando os preços sobem muito depressa, o número de compradores capazes de os pagar diminui. Muitas famílias deixam de ter capacidade financeira, alguns compradores estrangeiros deixam de aceitar pagar tanto e os investidores deixam de comprar quando a rentabilidade não compensa.

Nesses casos, a casa fica mais tempo à venda e quem precisa mesmo de vender acaba por baixar o preço até aparecer quem pague. Cada caso depende do imóvel, da zona e do seu objetivo: vender para comprar outra casa não é o mesmo que vender um investimento. Antes de decidir, peça uma avaliação gratuita da sua casa para saber quanto vale hoje.

Perguntas frequentes

Vai haver um crash no imobiliário em Portugal?

É pouco provável. A falta de casas e a procura internacional sustentam os preços. Só um choque extremo, como uma crise financeira, poderia provocar um colapso.

Os preços das casas vão baixar nos próximos anos?

Uma descida geral não é o cenário mais provável. O mais provável são preços altos, crescimento mais lento e correções pontuais em imóveis e zonas com pouca procura.

Porque é que as casas estão tão caras em Portugal?

Porque há poucas casas à venda, a construção é lenta e cara, e os preços são cada vez mais influenciados por investidores e compradores estrangeiros.

Em que zonas os preços podem descer?

Em zonas periféricas sem procura real, em projetos mal localizados e em imóveis sobrevalorizados, sobretudo usados.

É melhor vender casa agora ou esperar?

Depende do seu objetivo e do imóvel. Com menos compradores capazes de pagar preços altos, uma casa acima do valor da zona demora a vender. Um preço realista, baseado numa avaliação, vende mais depressa.

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