Sinal perdido no IRC: quando é gasto fiscal dedutível

Em setembro de 2025, a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) aceitou que uma construtora deduzisse no IRC o sinal que perdeu num negócio que não avançou. O sinal perdido num contrato-promessa pode ser considerado gasto fiscal dedutível, desde que a perda seja normal na atividade da empresa, contribua para obter ou garantir rendimentos sujeitos a IRC, esteja documentada e não fosse previsível, quando se assinou o contrato-promessa, que a compra não se faria. O entendimento consta de uma informação vinculativa publicada no Portal das Finanças.

O que decidiu a AT sobre o sinal perdido?

A decisão surgiu numa informação vinculativa publicada no Portal das Finanças (Processo n.º 27245, com despacho de 27 de abril de 2025 e publicada a 16 de setembro de 2025), depois de uma empresa do setor da construção ter pedido esclarecimento sobre um caso concreto.

O caso analisado

1. Uma construtora assinou um contrato-promessa de compra e venda (CPCV) para comprar um terreno urbano.
2. Pagou o sinal acordado.
3. Mais tarde, decidiu não concretizar a compra, por inviabilidade económica e financeira.
4. O contrato tinha uma cláusula que previa a perda do sinal em caso de incumprimento.

A AT entendeu que esta perda é uma situação normal na atividade de construção civil e restauro de edifícios. Por isso, pode ser aceite como gasto fiscal dedutível no IRC.

Que condições tem de cumprir para deduzir o sinal no IRC?

Segundo a informação vinculativa, a empresa tem de cumprir requisitos como:

• Ter objeto social ligado à construção e restauro de imóveis.
• Demonstrar, com documentação contabilística, que a perda foi real e efetiva.
• Reunir os elementos exigidos no artigo 23.º do Código do IRC: nome e NIF do fornecedor e do adquirente, quantidade e denominação usual dos bens ou serviços, valor da contraprestação e data (e, quando o fornecedor é obrigado a emiti-la, uma fatura).
• No caso analisado, não existiam relações especiais entre comprador e vendedor, pelo que não se aplicava o regime de preços de transferência (artigo 63.º do Código do IRC); havendo, aplicar-se-ia a regra de condições idênticas às praticadas entre entidades independentes.

Na prática, o contrato-promessa assinado, o comprovativo do pagamento do sinal e o registo contabilístico da perda são a base da prova.

O que muda para construtoras e promotores imobiliários?

• Mais previsibilidade: saber que um negócio falhado pode ser tratado como gasto fiscal ajuda a planear investimentos em terrenos.
• Menos impacto na tesouraria: a perda pode reduzir o lucro tributável, em vez de ser um custo sem qualquer efeito fiscal.
• Contratos-promessa mais cuidados: a redação das cláusulas sobre o sinal e o incumprimento torna-se ainda mais importante.

Na compra de terrenos e imóveis há outros custos a prever além do sinal. Pode estimá-los no simulador de IMT, Imposto do Selo e custos da escritura.

E para quem compra casa, o que muda?

Para o comprador particular, a regra mantém-se: se desistir sem motivo contratual válido, perde o sinal. A informação vinculativa diz respeito ao IRC das empresas e não altera os direitos de quem compra casa.

A diferença está do lado das construtoras: o sinal perdido pode ser lançado como gasto fiscal, se cumprir todas as regras. Antes de assinar um CPCV, convém conhecer os impostos a pagar na compra de um imóvel e os documentos necessários para a escritura.

Perguntas frequentes

O sinal perdido é um gasto dedutível no IRC?

Sim, no caso de uma empresa de construção civil e restauro de edifícios, segundo uma informação vinculativa da AT de 2025, desde que a perda seja normal na atividade, real, documentada e não fosse previsível quando se assinou o contrato-promessa.

Qualquer empresa pode deduzir o sinal perdido?

A decisão analisou uma empresa com objeto social ligado à construção, para a qual a perda do sinal é normal na atividade. Empresas de outros setores não estão abrangidas por este caso concreto.

Um particular pode abater o sinal perdido no IRS?

A informação vinculativa trata apenas do IRC das empresas e não diz nada sobre o IRS de particulares.

O que é uma informação vinculativa?

É a resposta da AT a um pedido de esclarecimento de um contribuinte sobre um caso concreto, publicada no Portal das Finanças.

Que documentos provam a perda do sinal?

O contrato-promessa assinado com a cláusula de perda do sinal, o comprovativo do pagamento e os registos contabilísticos, com NIF, valor, data e identificação das partes.

Se é promotor ou investidor e está a avaliar a compra de um terreno ou imóvel, a equipa de consultoria imobiliária da K-Invest ajuda a analisar o negócio e o contrato-promessa antes de pagar o sinal.