Casa Pronta: escritura e registo, passo a passo e custos

O Casa Pronta é um balcão único do IRN onde pode fazer, no mesmo atendimento e no mesmo sítio, o contrato de compra da casa e o registo predial, sem ter de passar por um notário e depois pela conservatória. Custa 375 € quando há um só ato de registo e 700 € quando há mais de um (por exemplo, compra com crédito), mais 50 € por cada prédio a mais. O IMT e o Imposto do Selo pagam-se à parte.

O que é o Casa Pronta?

O Casa Pronta é um serviço do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), do Ministério da Justiça. Funciona como balcão único: num só momento trata do contrato (o título que formaliza o negócio) e do registo do imóvel. Não tem de marcar uma escritura num sítio e pedir o registo noutro.

Qualquer pessoa ou empresa pode usar o serviço.

Que negócios pode fazer no Casa Pronta?

O balcão não serve só para comprar e vender casa. Pode tratar destes negócios:

• compra e venda;
• crédito habitação com hipoteca, com ou sem fiador;
• transferência de crédito para outro banco;
• permuta (troca de imóveis);
• dação em pagamento;
• doação;
• constituição de propriedade horizontal;
• divisão de coisa comum;
• leasing imobiliário.

Ao marcar, pergunte que pedidos ligados à compra pode juntar ao seu processo.

Quanto custa o Casa Pronta?

O preço depende do número de atos de registo e do número de prédios envolvidos:

Estes valores não incluem impostos. O IMT e o Imposto do Selo pagam-se à parte e dependem do preço da casa, do tipo de imóvel e do uso que lhe vai dar. Pode calcular quanto vai pagar no simulador de IMT, Imposto do Selo e custos da escritura.

Se tem até 35 anos, pode ter direito à isenção de IMT para jovens (IMT Jovem, criada pelo Decreto-Lei n.º 48-A/2024).

No balcão pode pagar por Multibanco, em dinheiro, com cheque visado ou bancário à ordem do IRN, IP, ou com vale postal.

Exemplo: compra com crédito habitação

A Marta compra um T2 com crédito habitação. No Casa Pronta há dois atos de registo: a aquisição da casa e a hipoteca a favor do banco. Paga 700 € ao balcão. Se comprasse também um lugar de garagem descrito no registo como prédio autónomo, pagaria 750 €. A estes valores somam-se o IMT e o Imposto do Selo.

Se o Rui comprar a pronto um apartamento, sem crédito, há só um ato de registo (a aquisição). Paga 375 €, mais os impostos.

Casa Pronta ou notário e conservatória: qual a diferença?

Fora do Casa Pronta, a compra faz-se em dois passos: primeiro a escritura no notário (ou um documento particular autenticado) e, depois, o registo na Conservatória do Registo Predial. No Casa Pronta, os dois passos ficam feitos no mesmo atendimento.

A principal vantagem é ter um preço fechado e não haver intervalo entre o contrato e o registo. O notário pode fazer sentido se preferir que um profissional à sua escolha prepare o contrato.

Como marcar o Casa Pronta?

Pode marcar de quatro formas:

• online, no portal SIGA ou na aplicação sigaApp;
• por email, para o balcão escolhido;
• por telefone;
• presencialmente, no balcão.

Se marcar por email, indique:

• nome, NIF e contactos;
• tipo de negócio (por exemplo, compra e venda com hipoteca);
• número da descrição predial e letra da fração;
• localização do imóvel;
• balcão onde quer fazer o ato.

Pode juntar logo o certificado energético, o código da certidão permanente, o número do anúncio do direito de preferência, a procuração (se alguém for em representação) e outras certidões.

Com todos os documentos reunidos, a marcação pode ficar feita em 5 dias úteis. Se tiver dúvidas, a Linha Registos atende pelo 211 950 500.

Que documentos são precisos para o Casa Pronta?

A lista oficial indica:

• identificação civil e fiscal de todos os intervenientes (compradores, vendedores, fiadores e representantes);
• ficha técnica da habitação, se existir;
• licença de utilização, ou documento que prove que existe ou que é dispensada, nos prédios posteriores a 7 de agosto de 1951 ou anteriores a essa data que tiveram alterações depois;
• certificado energético.

Atenção à licença de utilização e à ficha técnica: o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024) deixou de as exigir nas escrituras de prédios urbanos desde 1 de janeiro de 2024, mas as páginas oficiais do Casa Pronta ainda as indicam. Se as tiver, leve-as.

Ajuda ter também o código da certidão permanente do prédio. Para uma lista mais completa, veja o guia de documentos necessários para a escritura da casa. Se o imóvel ainda não tem certificado, pode pedir o certificado energético antes de marcar.

Como funciona o Casa Pronta, passo a passo?

1. Acordar o negócio. Comprador e vendedor acertam o preço e as condições. Se houver crédito, o empréstimo tem de estar aprovado pelo banco antes de marcar.
2. Reunir os documentos. Identificação de todos, certificado energético, dados do registo predial e os restantes documentos da lista.
3. Publicar o anúncio do direito de preferência. Se o imóvel estiver classificado, em vias de classificação, em área protegida ou em área de reabilitação urbana, o vendedor publica o anúncio no site Casa Pronta e espera que termine o prazo de 10 dias úteis dado às entidades públicas para dizerem se querem comprar. Saiba mais sobre como funciona o direito de preferência.
4. Marcar o atendimento. Online, por email, por telefone ou no balcão. Com tudo reunido, pode ficar marcado em 5 dias úteis.
5. Tratar dos impostos. O IMT e o Imposto do Selo não estão incluídos nos 375 € ou 700 €. Ao marcar, confirme se os pode liquidar no próprio balcão ou se tem de os pagar antes.
6. Ir ao balcão. Todos os intervenientes, ou os seus procuradores, comparecem com identificação. O contrato é assinado e o registo fica feito no mesmo atendimento.
7. Pagar os emolumentos. Paga o valor do Casa Pronta por Multibanco, dinheiro, cheque ou vale postal e sai com o negócio concluído e registado.

Pode fazer o Casa Pronta à distância?

Sim. Desde 28 de outubro de 2022, o Casa Pronta também pode ser feito através da plataforma de atos à distância do Portal da Justiça. Pode tratar do pedido diretamente ou através de advogado, solicitador ou notário. É uma boa opção para quem vive no estrangeiro ou longe do balcão onde quer fazer o negócio.

Ainda há concelhos onde não se pode vender por causa do cadastro?

Em 2024 houve um bloqueio em sete concelhos: Loulé, Oliveira do Hospital, Paredes, Penafiel, São Brás de Alportel, Seia e Tavira. Desde o final de 2023, a lei exigia que alguns prédios rústicos e urbanos fossem registados numa plataforma do cadastro (o SNIC) que ainda não estava operacional. As escrituras feitas sem esse passo eram nulas.

A 9 de maio de 2024, o Conselho de Ministros aprovou um decreto-lei que suspendeu essa exigência pelo menos até janeiro de 2025, para dar tempo a que a plataforma ficasse operacional. Em 2025, o Decreto-Lei n.º 16/2025, de 18 de março, acabou com a obrigação de fazer primeiro a execução simples de cadastro nos prédios em cadastro diferido.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora a marcar o Casa Pronta?

Com todos os documentos reunidos, a marcação pode ficar feita em 5 dias úteis. Se houver anúncio do direito de preferência, o prazo tem de estar cumprido antes do ato.

O preço do Casa Pronta inclui o IMT?

Não. Os 375 € ou 700 € pagam o contrato e o registo. O IMT e o Imposto do Selo pagam-se à parte.

Posso fazer o Casa Pronta com crédito habitação?

Sim. A compra com hipoteca, com ou sem fiador, é um dos negócios previstos. Como há dois atos de registo (aquisição e hipoteca), paga 700 €.

Preciso de advogado para fazer o Casa Pronta?

Não é obrigatório. O serviço está aberto a qualquer pessoa ou empresa, que pode tratar do pedido diretamente. Se preferir, pode recorrer a advogado ou solicitador, também nos atos à distância.

Para que número ligo se tiver dúvidas?

Para a Linha Registos, pelo 211 950 500. Também pode esclarecer dúvidas no balcão onde vai fazer o ato.

Antes de marcar o Casa Pronta, convém saber quanto vai pagar de impostos além dos emolumentos. Se ainda procura casa, veja as casas à venda da K-Invest em Lisboa e no Algarve: os nossos consultores ajudam a reunir os documentos e a preparar a compra até ao dia do balcão.