Arrendar casa em 2026: rendas, contratos, Porta 65 e IRS

Arrendar casa em 2026 está mais caro: a renda mediana dos novos contratos chegou aos 10,17 €/m² no 2.º trimestre de 2026, mais 10,2% do que um ano antes, e no concelho de Lisboa aos 17,79 €/m². Para quem já tem contrato, o coeficiente de atualização das rendas para 2027 é de 2,56%. O Porta 65 Jovem aceita candidaturas todo o ano e o limite geral da dedução das rendas no IRS sobe para 900 € nas rendas pagas em 2026.

Quanto custa arrendar casa em 2026?

Segundo o INE, no 2.º trimestre de 2026 foram assinados 35 407 novos contratos de arrendamento, com uma renda mediana de 10,17 €/m². No 1.º trimestre, o valor era de 9,46 €/m². A renda subiu em todas as sub-regiões do país, mas os valores variam muito de zona para zona.

A estimativa multiplica a renda mediana pela área. Serve para ter uma ordem de grandeza, não para fixar o preço de uma casa concreta: o andar, o estado de conservação, a mobília e a localização dentro do concelho fazem diferença.

Lisboa tem a renda mais alta do país, mas é dos sítios onde sobe menos: +5,1% num ano, contra +10,2% na média nacional. Entre os 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, a maior subida foi em Guimarães, com +20,7%. Se procura casa na capital, pode ver as casas para arrendar em Lisboa e comparar os preços com estes valores.

Porque há tanta procura de casas para arrendar?

A procura de casas para arrendar no Imovirtual subiu 256,1% entre fevereiro e abril de 2026, face ao mesmo período de 2025. A procura de casas para comprar também cresceu, mas menos (+150,4%). Fevereiro foi o mês mais forte, com +299,7%, seguido de março (+282,5%) e abril (+186,3%).

• Tipologias: o T2 (19,5% da procura), o T3 (13,5%) e o T1 (9,3%) são as mais procuradas. O T4 é a tipologia que mais cresceu (+417%).
• Distritos: Lisboa concentra 17,0% da procura nacional e o Porto 9,2%. Braga foi o único distrito do top 10 a ganhar peso.
• Concelhos: Lisboa, Porto e Sintra lideram. Em Cascais, as pesquisas subiram 381,7%. Matosinhos e Coimbra também cresceram.

Estes números medem pesquisas num portal, não contratos assinados. O INE mostra que o número de novos contratos quase não mexeu: +0,4% no 2.º trimestre. Há muito mais pessoas à procura para um número de casas que pouco cresceu, o que ajuda a explicar a subida das rendas e a rapidez com que as boas casas saem do mercado.

Quanto pode subir a renda em 2027?

Nos contratos em vigor, a renda pode ser atualizada uma vez por ano com um coeficiente calculado a partir da inflação. Para 2027, o coeficiente é 1,0256, ou seja, +2,56%, com base nos dados divulgados pelo INE a 10 de setembro de 2026, e foi publicado no Diário da República pelo Aviso n.º 24199/2026/2, de 1 de outubro.

Que regras tem o aumento?

• Se o contrato não tiver outra cláusula de atualização, aplica-se o coeficiente legal: o senhorio pode aumentar menos ou não aumentar. Os coeficientes que não foram aplicados podem ser aplicados mais tarde, até três anos depois: um senhorio que não atualizou em 2026 pode juntar 2,24% e 2,56%.
• O senhorio tem de avisar o inquilino por escrito, com pelo menos 30 dias de antecedência. É habitual usar carta registada com aviso de receção.
• Para a nova renda valer a partir de janeiro de 2027, a carta tem de chegar ao inquilino até 30 de novembro de 2026.

Quanto fica a renda depois da atualização?

Para comparação, o coeficiente foi de 6,94% em 2024, 2,16% em 2025 e 2,24% em 2026. O aumento de 2027 fica um pouco acima dos dois anos anteriores, mas longe do de 2024.

O que deve verificar no contrato de arrendamento?

Com tanta procura, há a tentação de assinar depressa. Antes de pagar ou assinar, confirme estes pontos:

1. Quem é o senhorio: peça a caderneta predial ou a certidão permanente e confirme que quem assina é o dono ou tem poderes para arrendar.
2. Renda: valor, data e forma de pagamento, e se a atualização anual segue o coeficiente legal.
3. Duração: prazo do contrato, regras de renovação e condições de saída antecipada.
4. Caução: valor e condições de devolução no fim do contrato.
5. Despesas: quem paga o condomínio, a água, a luz, o gás e as telecomunicações.
6. Estado da casa: fotografias datadas à entrada e, se a casa for mobilada, um inventário anexo ao contrato.

A duração mínima, o limite da caução e os prazos para não renovar o contrato estão definidos na lei do arrendamento urbano e no Código Civil. Se leu sobre as medidas do pacote Mais Habitação, de 2023, confirme se ainda se aplicam ao seu caso.

Se for candidato ao Porta 65, o contrato tem de ser assinado e registado nas Finanças. Desconfie de anúncios com rendas muito abaixo do mercado e nunca transfira dinheiro sem ver a casa e confirmar quem é o proprietário. A PSP tem alertado para as burlas no arrendamento de casas.

Como funciona o Porta 65 Jovem em 2026?

O Porta 65 Jovem é um apoio mensal à renda para jovens, gerido pelo IHRU (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana). As candidaturas estão abertas todo o ano e são avaliadas mês a mês, com listas de resultados mensais no Portal da Habitação. As antigas quatro fases por ano deixaram de existir.

Quem pode candidatar-se?

• Jovens entre os 18 e os 35 anos. Num casal, um dos elementos pode ter até 37 anos se o outro tiver no máximo 35.
• A renda não pode passar de 60% do rendimento médio mensal bruto do agregado.
• Ninguém do agregado pode ser dono ou inquilino de outra habitação, nem receber outro apoio público à habitação.
• Para uma pessoa sozinha ou um casal sem filhos, a tipologia adequada é o T2, mas pode arrendar uma casa maior se a renda cumprir os limites do T2. Há exceções para incapacidade de 60% ou mais, divisões sem janelas e zonas históricas.

Exemplo: com um rendimento médio mensal bruto de 1 500 €, a renda não pode passar de 900 €. Com a mediana de Lisboa (17,79 €/m²), isso dá cerca de 50 m². Com a do Algarve (11,56 €/m²), cerca de 78 m².

Como se candidata?

Já não precisa de ter contrato para concorrer. Se a candidatura for aprovada, tem 2 meses para assinar o contrato e registá-lo nas Finanças. O apoio dura 12 meses, pode ser renovado até 60 meses (5 anos) e é pago até ao dia 8 de cada mês para o IBAN do candidato.

O rendimento mensal corrigido do agregado não pode passar de 4 vezes o salário mínimo (3 680 € em 2026) nem de 4 vezes a renda máxima de referência do concelho. O apoio é calculado sobre o menor valor entre a renda e a renda máxima de referência: no 1.º escalão, o Estado paga 50%, 35% e 25% no 1.º, 2.º e 3.º ano; no 2.º escalão, 40%, 30% e 20%; no 3.º escalão, 30%, 20% e 10%. Há acréscimos para dependentes, zonas históricas e interior. Para quem não cumpre o limite de idade, existe o Porta 65+, mas só para agregados com uma quebra de rendimentos superior a 20% ou famílias monoparentais, com rendimento até ao limite do 6.º escalão do IRS. Pode ler mais sobre as mudanças no acesso ao Porta 65.

Quanto pode deduzir das rendas no IRS?

O inquilino pode deduzir no IRS 15% das rendas pagas pela habitação permanente, até um limite. Esse limite tem subido, e é fácil confundir o ano em que paga a renda com o ano em que entrega a declaração:

Há limites mais altos para quem tem rendimentos mais baixos.

Exemplos para rendas pagas em 2026

• Renda de 400 €/mês: 4 800 € por ano × 15% = 720 €. Deduz os 720 €, porque fica abaixo do limite.
• Renda de 650 €/mês: 7 800 € por ano × 15% = 1 170 €. Deduz apenas 900 €, o limite geral.

Com o limite de 900 €, a dedução máxima é atingida com rendas a partir de 500 €/mês, ou seja, 6 000 € por ano.

O que não conta como renda?

A caução, o condomínio, a água, a luz, o gás e as telecomunicações não entram na dedução. Se recebe apoios à renda, tem de os descontar ao valor das rendas.

O que muda para os senhorios em 2026?

Desde 1 de janeiro de 2026, as rendas de arrendamento para habitação permanente até 2 300 € por mês pagam uma taxa autónoma de IRS de 10%, em vez dos 25% gerais. A taxa foi criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, e aplica-se às rendas recebidas até 31/12/2029. Os arrendamentos comerciais, de serviços e rurais continuam fora deste regime.

• Num arrendamento de 1 000 €/mês (12 000 € por ano), o imposto passa de 3 000 € para 1 200 € por ano, sem contar com despesas dedutíveis.
• A Autoridade Tributária aceita a taxa de 10% quando o inquilino é uma empresa, desde que a casa sirva só de habitação a uma pessoa identificada no contrato, a renda respeite o limite e o contrato seja comunicado no Modelo 2 do Imposto do Selo.

Desde 1 de setembro de 2026, existe ainda o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível, criado pelo mesmo decreto-lei, com isenção total de IRS e IRC para rendas até ao limite de cada tipologia, calculado com base em 80% da mediana do concelho. Exige contratos de pelo menos 3 anos para residência permanente ou de 3 meses para residência temporária. Sobre este tema, veja também as regras e os limites da renda acessível.

Para o inquilino, estas mudanças contam porque podem tornar o arrendamento de longa duração mais atrativo para os proprietários e, com o tempo, trazer mais casas para o mercado.

Perguntas frequentes

Qual é a renda média em Portugal em 2026?

A renda mediana dos novos contratos foi de 10,17 €/m² no 2.º trimestre de 2026, segundo o INE. Num T2 de 80 m², isso dá cerca de 814 € por mês.

O senhorio pode aumentar a renda mais de 2,56% em 2027?

Em regra, não, se o contrato não tiver outra cláusula de atualização: o coeficiente legal para 2027 é de 2,56%. Mas o senhorio pode aplicar coeficientes que não usou, até três anos depois: se não atualizou a renda em 2026, pode juntar 2,24% e 2,56%. O senhorio tem de avisar por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.

Preciso de contrato para me candidatar ao Porta 65 Jovem?

Não. Pode candidatar-se sem contrato. Se for aprovado, tem 2 meses para assinar e registar o contrato nas Finanças.

Quanto posso deduzir das rendas no IRS de 2027?

Pode deduzir 15% das rendas pagas em 2026, até 900 € no limite geral. Quem tem rendimentos mais baixos pode ter um limite mais alto.

A caução conta para a dedução no IRS?

Não. Só conta a renda. A caução, o condomínio, a água, a luz, o gás e as telecomunicações ficam de fora.

Se procura casa, veja as casas para arrendar da K-Invest em Lisboa e no Algarve. Os nossos consultores ajudam a comparar a renda com os valores da zona e a confirmar os documentos do imóvel antes de assinar.