Declaração de dívida do condomínio na venda de casa

Quem vende casa tem de pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita com os encargos e as dívidas da fração. O administrador tem 10 dias, a contar do pedido, para entregar a declaração ao proprietário. Se o comprador prescindir dela na escritura, assume a responsabilidade pelas dívidas do vendedor ao condomínio.

Esta obrigação surgiu com as alterações à lei do condomínio que entraram em vigor em abril de 2022. A mesma lei mudou também as regras das assembleias e os deveres do administrador.

O que tem de constar na declaração do condomínio?

A declaração emitida pelo administrador deve incluir:

• o valor de todos os encargos da fração com o condomínio, com os montantes e os prazos de pagamento;
• o valor das dívidas, se houver.

Se houver dívidas ou encargos, a declaração tem de indicar a natureza da despesa, os montantes e as datas de constituição e de vencimento de cada um.

Como pedir a declaração e qual é o prazo?

O pedido é feito pelo proprietário que vende, diretamente ao administrador do condomínio. O administrador tem 10 dias a contar da data do pedido para entregar a declaração. Peça-a com antecedência, para não atrasar a escritura. A declaração junta-se aos restantes documentos necessários para a escritura.

Quem paga as dívidas do condomínio depois da venda?

A responsabilidade depende do momento em que cada pagamento deveria ser feito. O novo proprietário responde pelos valores que se vencem a partir da escritura de compra e venda.

Se vai comprar, não prescinda da declaração sem saber exatamente o que está em dívida.

Quem paga as obras nas partes comuns aprovadas antes da venda?

Salvo disposição em contrário, as despesas com a conservação das partes comuns e com serviços de interesse comum são pagas por quem era proprietário à data em que a assembleia as aprovou. Ou seja, o novo condómino não paga obras em partes comuns nem contratos de serviços adjudicados antes de ser proprietário.

Tem de comunicar a venda ao administrador do condomínio?

Sim. O vendedor tem de comunicar ao administrador o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário. A comunicação é feita por correio registado, no prazo máximo de 15 dias a contar da venda, ou seja, depois da escritura. Esta é uma obrigação do vendedor, não do comprador. Para não esquecer nenhum passo, consulte a checklist de prazos e obrigações para compradores e vendedores.

O que mudou nas assembleias de condomínio?

Convocatória por e-mail

A convocatória pode ser enviada por correio eletrónico aos condóminos que manifestem essa vontade numa assembleia anterior, desde que fique registado em ata.

Segunda reunião 30 minutos depois

Se não houver quórum à hora marcada, a reunião pode realizar-se no mesmo local, 30 minutos depois. Para isso, têm de estar presentes condóminos que representem pelo menos 1/4 do valor total do prédio.

Assembleia anual no primeiro trimestre

A título excecional, a assembleia anual pode realizar-se no primeiro trimestre do ano, se isso estiver previsto no regulamento ou for deliberado por maioria.

Reuniões por videoconferência

A administração pode fazer as assembleias por videoconferência e tem de o fazer sempre que a maioria dos condóminos o pedir. Se algum condómino não tiver meios para participar assim, deve informar a administração, que tem de lhe assegurar esses meios.

Assinatura da ata

A ata pode ser assinada à mão, sobre o original ou sobre um documento digitalizado que tenha outras assinaturas, ou com assinatura eletrónica qualificada. Também vale como assinatura a declaração do condómino, enviada por e-mail para a administração, a dizer que concorda com o conteúdo da ata que recebeu pela mesma via. Essa declaração é anexada ao original da ata. Cabe à administração escolher o meio ou os meios de assinatura.

Quais são os deveres do administrador do condomínio?

Com a lei de 2022, o administrador passou a ter de:

• verificar a existência do fundo comum de reserva;
• executar as deliberações da assembleia que não tenham sido impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado, salvo impossibilidade justificada;
• informar os condóminos, pelo menos de seis em seis meses e por escrito (carta ou e-mail), sobre processos judiciais, arbitrais, de injunção, contraordenacionais ou administrativos, exceto os que estejam em segredo de justiça;
• emitir a declaração de dívida ou de não dívida do condomínio no prazo máximo de 10 dias, sempre que lhe for pedida;
• intervir em situações de urgência, convocando de imediato uma assembleia extraordinária;
• apresentar pelo menos 3 orçamentos para obras de conservação extraordinária ou de inovação, salvo se o regulamento ou a assembleia decidirem de outra forma.

Se não cumprir estas funções, o administrador pode ser civilmente responsável, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal.

Perguntas frequentes

É obrigatório apresentar a declaração do condomínio na escritura?

O vendedor tem de a pedir ao administrador. O comprador pode prescindir dela na escritura, mas nesse caso passa a responder pelas dívidas do vendedor ao condomínio.

Quanto tempo demora a declaração de dívida do condomínio?

O administrador tem 10 dias, a contar do pedido, para a entregar.

O comprador paga as quotas em atraso do vendedor?

Não, os encargos vencidos antes da escritura são do vendedor. A exceção é o comprador declarar na escritura que prescinde da declaração do administrador.

Quem paga obras aprovadas antes de comprar a casa?

Salvo disposição em contrário, paga quem era proprietário à data em que a assembleia aprovou as obras.

A assembleia de condomínio pode ser feita online?

Sim. Pode ser feita por videoconferência e tem de o ser se a maioria dos condóminos o pedir.

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