Casa em planta: lesados pedem proteção para o sinal

Um grupo de compradores lesados por uma alegada burla imobiliária em Palmela, no distrito de Setúbal, pediu ao Governo e à Assembleia da República novas regras para proteger o dinheiro entregue antes da escritura, como o sinal e os reforços de sinal. A notícia foi divulgada pela agência Lusa a 25 de outubro de 2026. Para já são propostas: a lei não mudou. Explicamos o que o grupo pede, o que a lei já prevê hoje e o que pode verificar antes de pagar o sinal de uma casa em planta ou em construção.

O que aconteceu em Palmela

Segundo o comunicado do Grupo de Lesados por Burlas Imobiliárias de Palmela, citado pela Lusa, o caso envolve cerca de 145 compradores de empreendimentos habitacionais previstos para o concelho. O grupo estima os prejuízos em cerca de 15 milhões de euros. Dos projetos resultaram apenas 21 moradias e um edifício com cinco frações, todos inacabados.

O grupo considera que a legislação atual não protege de forma eficaz quem compra em planta ou em construção e que, em caso de incumprimento ou fraude, os compradores ficam expostos ao risco de perder as poupanças. Trata-se de uma alegada burla: a responsabilidade de cada interveniente cabe aos tribunais.

As cinco medidas que os lesados propõem

• Registo eletrónico obrigatório dos contratos-promessa, com identificação única e alertas para promessas de venda sobrepostas (a mesma casa prometida a mais do que um comprador).
• Registo da titularidade do imóvel, dos poderes de quem vende e da situação urbanística do imóvel.
• Proteção do sinal e dos reforços, por exemplo através de seguros-caução.
• Um «BI do Imóvel»: registo único e de acesso livre que cruze a informação dos registos, das câmaras municipais e de outras entidades.
• Mais fiscalização e responsabilização de promotores e mediadores imobiliários.

O grupo defende uma proteção equivalente à do contrato-promessa com eficácia real para os contratos sobre casas ainda por construir, de forma a que o dinheiro dos compradores possa continuar a financiar a obra, mas fique protegido. Até à data desta publicação não há qualquer proposta de lei conhecida com estas medidas.

O que a lei já prevê hoje

O sinal e o direito ao dobro

No contrato-promessa de compra e venda, presume-se que todo o dinheiro que o comprador entrega ao vendedor é sinal, mesmo que seja apresentado como adiantamento do preço (artigo 441.º do Código Civil). Se o negócio não se fizer por causa imputável ao vendedor, o comprador pode exigir o dobro do que prestou. Pode, em alternativa, pedir ao tribunal a execução específica do contrato, ou seja, uma sentença que produz os efeitos da escritura que o vendedor se recusa a fazer (artigos 442.º e 830.º).

Estes direitos são créditos sobre o vendedor. Se o promotor não tiver bens ou entrar em insolvência, recuperar o dinheiro pode ser difícil, mesmo com uma decisão favorável. É esta lacuna que os lesados querem ver coberta com garantias como o seguro-caução.

Requisitos de forma do contrato-promessa

Quando a promessa diz respeito a um edifício ou fração já construído, em construção ou a construir, o documento deve ter o reconhecimento presencial das assinaturas e a certificação, por quem faz esse reconhecimento, de que existe licença de utilização ou de construção (artigo 410.º, n.º 3). Na prática, este passo obriga a confirmar a licença do imóvel antes de assinar.

O contrato-promessa com eficácia real

As partes podem dar eficácia real à promessa, com declaração expressa, escritura pública ou documento particular autenticado e inscrição no registo predial (artigo 413.º). Com eficácia real, a promessa passa a valer também perante terceiros, por exemplo se o vendedor tentar vender a mesma casa a outra pessoa. Segundo os lesados, este registo só é possível a partir do momento em que existe propriedade horizontal aprovada, o que deixa de fora muitas compras em planta.

O direito de retenção

Quem já recebeu a casa antes da escritura (o que a lei chama «tradição da coisa») tem direito de retenção sobre ela pelo crédito resultante do incumprimento do vendedor (artigo 755.º, n.º 1, alínea f). Numa compra em planta, em que a casa ainda não existe ou não foi entregue, esta proteção normalmente não se aplica.

Antes de pagar o sinal de uma casa em planta

Enquanto a lei não mudar, a proteção depende sobretudo do que você verifica e do que fica escrito no contrato. Alguns pontos a confirmar:

1. Quem é o dono do terreno ou do prédio. Peça a certidão permanente do registo predial e confirme que quem promete vender é o proprietário ou tem poderes para o representar.
2. Que encargos existem. A mesma certidão mostra hipotecas, penhoras e outros ónus. Uma hipoteca do banco que financia a obra é comum, mas o contrato deve dizer como e quando será cancelada.
3. Se a obra está licenciada. Confirme na câmara municipal o licenciamento ou a comunicação prévia da operação urbanística. A certificação da licença é, aliás, um requisito do contrato-promessa.
4. Para onde vai o dinheiro. Pague apenas para uma conta titulada pelo promitente-vendedor identificado no contrato e guarde todos os comprovativos.
5. Que garantias existem. Pergunte se o promotor aceita prestar uma garantia bancária ou um seguro-caução que cubra o sinal e os reforços. Não é obrigatório por lei, mas pode ser negociado.
6. Se vale a pena registar a promessa. Quando for possível, avalie com um advogado ou solicitador a atribuição de eficácia real e o respetivo registo.
7. O que diz o contrato. Prazos de conclusão da obra e da escritura, montantes e datas dos reforços, e o que acontece ao sinal em cada cenário de atraso ou incumprimento.

Para os cuidados gerais com o contrato-promessa, pode consultar o nosso guia sobre o CPCV e o valor do sinal e o artigo sobre como evitar fraudes imobiliárias.

Atraso, incumprimento ou burla

Nem todos os negócios que correm mal são crime. Num artigo publicado a 26 de outubro no idealista/news, a advogada Mariana Sousa explica que existe incumprimento quando uma das partes não faz o que prometeu, e que pode haver burla quando alguém usa um engano, por exemplo documentos falsos ou uma procuração falsificada, para levar o comprador a pagar.

A mesma análise lembra que um simples atraso não dá, em regra, direito imediato ao sinal em dobro: pode ser preciso fixar ao vendedor um prazo final razoável para cumprir, com aviso das consequências. Se suspeitar de engano, guarde anúncios, mensagens, contratos e comprovativos de pagamento, organize as datas e os valores, e procure aconselhamento jurídico antes de pagar mais ou de dar o contrato por terminado. Havendo suspeita fundamentada, os factos podem ser apresentados ao Ministério Público ou às autoridades policiais.

O que pode mudar a seguir

As medidas pedidas pelos lesados de Palmela ainda não deram origem a nenhuma iniciativa legislativa conhecida. A K-Invest vai acompanhar o tema e atualizar este artigo se o Governo ou o Parlamento avançarem com alterações às regras do contrato-promessa ou com garantias obrigatórias para compras em planta.

Perguntas frequentes

A lei obriga o promotor a ter seguro-caução para o sinal?

Não. A criação de seguros-caução ou de outros mecanismos de proteção do sinal é uma das medidas pedidas pelos lesados de Palmela, mas ainda não existe essa obrigação. Pode, no entanto, negociar com o promotor uma garantia bancária ou um seguro-caução no contrato.

Se o vendedor não cumprir, recebo o sinal em dobro?

Se o incumprimento definitivo for imputável ao vendedor, a lei dá-lhe o direito de exigir o dobro do sinal ou de pedir a execução específica do contrato. Um simples atraso, em regra, não basta, e receber depende de o vendedor ter meios para pagar.

Posso registar o contrato-promessa de uma casa em planta?

O Código Civil permite dar eficácia real à promessa, com escritura pública ou documento particular autenticado e inscrição no registo predial. Segundo os lesados de Palmela, esse registo só é possível depois de aprovada a propriedade horizontal. Confirme o seu caso com um advogado, solicitador ou notário.

Como sei se a obra tem licença?

Pode pedir a informação à câmara municipal do concelho. Num contrato-promessa sobre um edifício ou fração em construção, a lei exige que a entidade que reconhece as assinaturas certifique a existência da licença de construção ou de utilização.

Atraso na obra é burla?

Não necessariamente. Um atraso pode ser incumprimento contratual. Pode estar em causa uma burla quando houve engano para levar o comprador a pagar, por exemplo com documentos falsos. A distinção depende dos factos e da prova.

Fontes

• Lusa, via ECO: Lesados de burla imobiliária querem seguros-caução para proteger compradores (25 de outubro de 2026).
• idealista/news: Comprar casa: onde acaba o mau negócio e começa a burla? (26 de outubro de 2026).
• Código Civil, artigos 410.º e 413.º, 441.º e 442.º e 755.º (versão atualizada, Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa).

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento jurídico. As medidas referidas são propostas de um grupo de lesados e não estão em vigor. Antes de assinar um contrato-promessa ou de pagar um sinal, confirme a sua situação com um advogado, solicitador ou notário. Informação atualizada a 26 de outubro de 2026.