Avaliação bancária das casas sobe 14,2% em setembro

O valor mediano da avaliação bancária das casas em Portugal foi de 2 278 € por metro quadrado em setembro de 2026, segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), que divulgou os dados a 27 de outubro. É mais 24 € do que em agosto e mais 14,2% do que em setembro de 2025. Explicamos o que estes números medem, como variam por região e por tipo de casa, e porque é que a avaliação conta para o crédito que o banco lhe pode conceder.

Os números de setembro

A avaliação bancária é feita por um perito avaliador quando alguém pede crédito para comprar casa. O INE recolhe estas avaliações junto de sete bancos, que representam cerca de 90% do montante de novos créditos à habitação concedidos no país. Os valores de cada mês juntam as avaliações desse mês e dos dois anteriores.

• Total da habitação: 2 278 €/m², mais 1,1% do que em agosto e mais 14,2% do que há um ano (em agosto, a subida homóloga tinha sido de 14,7%).
• Apartamentos: 2 662 €/m², mais 15,4% num ano. Os T1 ficaram em 3 401 €/m², os T2 em 2 758 €/m² e os T3 em 2 266 €/m².
• Moradias: 1 621 €/m², mais 11,1% num ano. As T2 ficaram em 1 634 €/m², as T3 em 1 581 €/m² e as T4 em 1 647 €/m².
• Número de avaliações: 32 597 (20 281 apartamentos e 12 316 moradias), menos 0,2% do que no mês anterior e menos 1,2% do que um ano antes.

A subida homóloga abrandou face a agosto, mas o valor mediano continua a subir de mês para mês. Nenhuma região registou descida face a setembro de 2025.

Por região

Região	Valor mediano (€/m²)	Variação em 12 meses
Grande Lisboa	3 452	15,3%
Algarve	2 953	10,4%
Península de Setúbal	2 845	18,4%
Região Autónoma da Madeira	2 642	14,3%
Norte	1 956	15,7%
Oeste e Vale do Tejo	1 828	17,5%
Região Autónoma dos Açores	1 624	12,9%
Centro	1 438	13,7%
Alentejo	1 422	10,3%
Portugal	2 278	14,2%

Fonte: INE, Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação, setembro de 2026 (quadro 1). Variações calculadas pela K-Invest a partir dos valores de setembro de 2025 e de setembro de 2026 publicados pelo INE.

Face a agosto, o Oeste e Vale do Tejo teve o maior aumento (1,6%) e a Região Autónoma dos Açores a descida mais acentuada (-3,2%). Nos apartamentos, os valores mais altos foram os da Grande Lisboa (3 525 €/m²) e do Algarve (3 010 €/m²); nas moradias, também a Grande Lisboa (2 942 €/m²) e o Algarve (2 835 €/m²).

Alguns concelhos

Nos quadros por município que acompanham o destaque, o INE indica para setembro de 2026 valores medianos de 4 779 €/m² em Lisboa, 4 048 €/m² em Cascais, 4 004 €/m² em Oeiras, 3 438 €/m² em Loulé, 3 346 €/m² no Porto, 3 254 €/m² em Almada, 2 955 €/m² em Matosinhos, 2 440 €/m² em Vila Nova de Gaia, 2 122 €/m² em Coimbra e 2 044 €/m² em Braga. Em concelhos com poucas avaliações, o INE não divulga valores, por segredo estatístico.

Avaliação bancária não é preço de venda

Este indicador mede o valor que os peritos atribuem às casas nos pedidos de crédito, por metro quadrado de área bruta privativa. Não é o preço a que as casas são vendidas. O preço das vendas é medido noutra estatística do INE, baseada nas transações declaradas às Finanças, que analisámos no artigo sobre os preços das casas por município no 2.º trimestre.

O próprio INE avisa que os valores podem refletir em parte diferenças de qualidade entre as casas avaliadas em cada período. E só incluem casas compradas com recurso a crédito.

Porque é que a avaliação pesa no crédito

Na compra de casa, o Banco de Portugal recomenda que o financiamento seja calculado sobre o menor de dois valores: o preço de compra ou o valor da avaliação. Para habitação própria e permanente, o limite recomendado é de 90% desse valor; para outras finalidades, 80%. Estas regras constam da Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026, aplicável aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026.

Um exemplo ilustrativo, calculado pela K-Invest: uma casa com preço de 230 000 € e avaliação de 210 000 €. O financiamento máximo recomendado é de 90% de 210 000 €, ou seja, 189 000 €. A diferença para o preço, 41 000 €, tem de vir de capitais próprios. Se a avaliação fosse igual ou superior ao preço, o financiamento podia chegar a 207 000 € e a entrada seria de 23 000 €. Além da entrada, conte com impostos, escritura, registo e outros custos.

Os seus direitos na avaliação

O regime do crédito à habitação (artigo 18.º do Decreto-Lei n.º 74-A/2017) prevê que:

• a avaliação seja feita por um perito avaliador independente, registado na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM);
• o banco lhe entregue o relatório de avaliação no prazo de 10 dias a contar da data em que o recebe; se a avaliação foi paga por si, o relatório é seu;
• pode reclamar por escrito dos resultados e da fundamentação da avaliação, e o banco tem de responder de forma fundamentada;
• pode pedir uma segunda avaliação;
• pode propor ao banco que use um relatório de avaliação pago por si, por exemplo num pedido de crédito feito noutro banco, desde que tenha menos de seis meses e cumpra os restantes requisitos da lei; o banco pode recusar relatórios com mais de três meses se demonstrar que houve alterações relevantes no mercado.

Contexto: crédito e juros

No mesmo dia, segundo o ECO, dados do Banco de Portugal mostraram que o stock de crédito à habitação subiu em setembro pelo 32.º mês consecutivo e ultrapassou pela primeira vez os 120 mil milhões de euros. Os juros também contam: o INE já tinha divulgado, a 21 de outubro, que a taxa de juro implícita no conjunto dos contratos de crédito à habitação subiu para 3,194% em setembro. O Banco Central Europeu reúne-se a 28 e 29 de outubro.

O que significa para si

Se vai comprar com crédito

Antes de assinar o contrato-promessa, tenha uma ideia realista do valor que o banco poderá atribuir à casa. Se a avaliação ficar abaixo do preço, vai precisar de mais capitais próprios. Pode também negociar o preço, pedir uma segunda avaliação ou prever no contrato-promessa o que acontece se o crédito não for aprovado. Para saber que prestação cabe no seu orçamento, veja o artigo sobre a taxa de esforço e o simulador de crédito habitação.

Se vai vender

Muitos compradores dependem de crédito. Um preço muito acima do que um perito considera justificável pode atrasar ou travar o negócio, mesmo com um comprador interessado. Os valores medianos do INE são uma referência regional, não o valor da sua casa. Veja como estimar o preço certo antes de vender.

Se já tem crédito

Se pensa renegociar o crédito ou mudar de banco, conte com a possibilidade de o banco pedir uma nova avaliação da casa. Se for o banco a pedir uma reavaliação para cumprir normas legais ou regulamentares, não lhe pode cobrar encargos por isso.

A equipa K-Invest pode ajudá-lo a comparar o preço de uma casa com os valores de mercado da zona antes de avançar.

Perguntas frequentes

O que é o valor mediano de avaliação bancária?

É o valor do meio das avaliações por metro quadrado feitas pelos peritos dos bancos nos pedidos de crédito para compra de casa: metade das avaliações fica acima e metade abaixo. O INE considera casas com área bruta privativa entre 35 m² e 600 m².

A avaliação bancária é igual ao preço da casa?

Não. O preço é o que comprador e vendedor acordam. A avaliação é a estimativa do perito para o banco e pode ficar acima ou abaixo do preço.

O que acontece se a avaliação ficar abaixo do preço?

Na compra, o banco calcula o financiamento sobre o menor valor entre o preço e a avaliação. Com uma avaliação mais baixa, o montante máximo recomendado de crédito desce e a entrada necessária aumenta.

Posso contestar a avaliação do banco?

Sim. Pode apresentar uma reclamação escrita sobre os resultados e a fundamentação, que o banco tem de responder de forma fundamentada, e pode pedir uma segunda avaliação.

Quando sai o próximo destaque do INE?

A 25 de novembro de 2026, com os dados de outubro.

Fontes

• INE: Avaliação da habitação aumentou 14,2% – setembro de 2026 (destaque e quadros, 27 de outubro de 2026).
• INE: Taxas de juro implícitas no crédito à habitação – setembro de 2026 (21 de outubro de 2026).
• Banco de Portugal: Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (artigos 3.º e 5.º).
• Decreto-Lei n.º 74-A/2017, artigo 18.º (avaliação dos imóveis) (versão atualizada, Procuradoria-Geral Distrital de Lisboa).
• ECO: Crédito à habitação sobe pelo 32.º mês seguido e supera 120 mil milhões de euros em setembro (27 de outubro de 2026).
• RTP: Avaliação bancária da habitação bate recorde de 2.278 euros/m2 em setembro (27 de outubro de 2026).

Este artigo é informativo e não substitui aconselhamento financeiro ou jurídico. Os valores do INE são medianas regionais e não correspondem ao valor de um imóvel concreto. O exemplo de financiamento é ilustrativo e as condições de cada crédito dependem da análise do banco. Informação atualizada a 27 de outubro de 2026.