Lei dos solos: o que muda nos terrenos rústicos

A alteração à lei dos solos, publicada no final de 2024, passou a permitir reclassificar terrenos rústicos como urbanos para construir habitação, com o objetivo de aumentar a oferta de casas a preços mais acessíveis. A reclassificação só é possível em terrenos que cumpram critérios definidos na lei e exclui áreas protegidas, a Reserva Ecológica Nacional (REN), zonas de risco e solos agrícolas de alta qualidade.

O que muda com a nova lei dos solos?

A principal mudança é a possibilidade de reclassificar terrenos rústicos para uso urbano. Áreas antes destinadas à agricultura podem passar a ser usadas para construção de habitação, desde que não sejam solos da Reserva Agrícola Nacional (RAN) das classes A1, A e B. Já a REN e as áreas protegidas não podem ser reclassificadas. O Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de dezembro, foi alterado pela Lei n.º 53-A/2025, de 9 de abril, com efeitos desde 31 de dezembro de 2024. O regime é temporário: vale 4 anos a contar dessa data.

A medida pretende responder à crise da habitação, ao permitir construir casas a preços mais baixos. A lei faz parte de um conjunto de mudanças recentes no ordenamento do território, a par das novas regras de licenciamento urbano e ordenamento do território.

Que terrenos rústicos podem passar a urbanos?

A lei define critérios específicos para a reclassificação, para garantir uma gestão equilibrada do território. São elegíveis os terrenos que, cumulativamente:

• sejam contíguos ao solo urbano, como consolidação da área urbana já existente;
• permitam ter infraestruturas adequadas;
• destinem pelo menos 70% da área de construção acima do solo a habitação pública, arrendamento acessível ou habitação a custos controlados;
• sejam integrados numa unidade de execução delimitada;
• sejam compatíveis com a estratégia local de habitação, a carta municipal de habitação ou a bolsa de habitação, quando existam.

Que terrenos ficam excluídos?

Mesmo com a nova lei, não podem ser reclassificados:

• áreas protegidas;
• terrenos na Reserva Ecológica Nacional (REN);
• zonas de risco;
• áreas agrícolas de alta qualidade.

Quem decide se um terreno passa a urbano?

A lei descentraliza as decisões para os municípios. Cada câmara pode adaptar as soluções às necessidades do seu concelho. É a câmara municipal que abre o procedimento, mesmo quando a proposta vem de um particular. A proposta vai a consulta pública durante pelo menos 20 dias e a decisão final cabe à assembleia municipal.

Quais são as vantagens da lei dos solos?

• Mais oferta de habitação: espera-se que a lei aumente o número de casas disponíveis, o que pode ajudar a estabilizar os preços e tornar a compra de casa mais acessível.
• Desenvolvimento regional: com as decisões nos municípios, cada localidade pode ajustar a construção à sua realidade.

Quais são as críticas à nova lei dos solos?

• Impacto ambiental: a flexibilização pode levar à urbanização de áreas naturais e à perda de biodiversidade, com consequências para o ambiente e para a qualidade de vida das populações.
• Especulação imobiliária: a maior facilidade em construir em novas áreas pode fazer subir o preço dos terrenos e aumentar a desigualdade no acesso à habitação.

O debate divide quem defende a necessidade de mais habitação e de desenvolvimento económico e quem teme os impactos ambientais e sociais e pede maior proteção do território.

O que significa para quem compra ou tem um terreno rústico?

A nova lei não torna automaticamente urbano nenhum terreno. Um terreno rústico continua rústico até ser reclassificado. Antes de comprar um terreno a contar com a construção, confirme junto da câmara municipal a classificação do solo e se cumpre os critérios da lei.

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Perguntas frequentes

O que é a nova lei dos solos?

É a alteração legislativa publicada no final de 2024 que permite reclassificar terrenos rústicos como urbanos para construir habitação, com critérios e exclusões definidos.

Posso construir num terreno rústico com a nova lei?

Só se o terreno for reclassificado como urbano. Para isso, tem de cumprir os critérios da lei e não pode estar numa das áreas excluídas.

A lei dos solos aplica-se a terrenos na REN?

Não. Os terrenos na Reserva Ecológica Nacional ficam excluídos da reclassificação, tal como as áreas protegidas, as zonas de risco e os solos agrícolas de alta qualidade.

Quem decide a reclassificação de um terreno?

A decisão cabe aos municípios, que podem adaptar a aplicação da lei às necessidades do concelho.

A lei dos solos vai baixar o preço das casas?

É esse o objetivo, ao aumentar a oferta de habitação. Os críticos alertam, porém, que pode incentivar a especulação e fazer subir o preço dos terrenos.

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A informação deste artigo é genérica e não dispensa a análise de cada caso com especialistas da área.