Notícias19 de outubro de 2026

Mais-valias e IRS das rendas: o que PS e Chega propõem

Rua residencial de Lisboa com prédios antigos revestidos a azulejo, varandas de ferro e janelas com portadas fechadas, ao início da manhã

Numa semana marcada por protestos pela habitação em Lisboa e no Porto, dois partidos anunciaram propostas fiscais que mexem com quem vende, compra ou arrenda casa. O PS quer isentar de mais-valias a venda de casas até 300 000 € e acabar com o Imposto do Selo na compra e no crédito à habitação. O Chega quer aumentar em 50% as deduções no IRS com rendas e prestações da casa.

Nenhuma destas medidas está em vigor. São anúncios políticos, feitos a 18 e 19 de outubro de 2026, que ainda têm de ser apresentados e aprovados na Assembleia da República. Explicamos o que foi proposto e o que se aplica hoje.

O que propõe o PS

O secretário-geral do PS, José Luís Carneiro, apresentou as propostas num artigo publicado no jornal Público a 19 de outubro. Trata-se de um regime excecional, válido durante três anos, com o objetivo declarado de trazer para o mercado casas vazias em condições de serem habitadas. As medidas divulgadas são:

Isenção de mais-valias na venda de habitações já existentes até 300 000 €, quando se destinem a habitação própria e permanente.
Tributação reduzida das mais-valias na venda de casas entre 300 000 € e 500 000 €. A taxa não foi divulgada.
Isenção de Imposto do Selo nestas compras e no respetivo crédito à habitação.
Contrato de arrendamento de cinco anos, por opção das partes, com as rendas tributadas a 5% e uma garantia pública para o senhorio em caso de falta de pagamento.
Pôr a funcionar o Balcão do Arrendatário e do Senhorio, que, segundo o PS, «hoje não cumpre a sua função».

Segundo o Jornal Económico, Carneiro escreveu que as novas propostas do partido vão ser entregues em breve. Até à data deste artigo, não encontrámos o texto entregue no Parlamento.

O que propõe o Chega

A 18 de outubro, em conferência de imprensa, André Ventura anunciou que o Chega vai apresentar um «pacote legislativo de emergência» para a habitação. As medidas referidas foram:

Aumento de 50% das deduções no IRS relativas a rendas e a prestações do crédito à habitação.
Revisão do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Reavaliação dos benefícios fiscais de quem está em Portugal «com muito dinheiro para comprar casas».

Ventura admitiu que estas medidas podem levar a um défice orçamental. Sobre a reforma da lei do arrendamento proposta pelo Governo, disse que, se o diploma não for corrigido na especialidade, as alterações «não passarão». As notícias publicadas não detalham se o aumento de 50% se aplica à percentagem dedutível ou ao limite da dedução.

O que se aplica hoje

Para perceber o alcance das propostas, convém comparar com as regras em vigor em 2026.

Tema	Regra em vigor	O que é proposto
Mais-valias na venda de casa (residentes)	Só 50% do ganho conta para o IRS e soma-se aos outros rendimentos. Há isenção na parte reinvestida noutra habitação própria e permanente, dentro dos prazos legais.	PS: isenção até 300 000 € e tributação reduzida entre 300 000 € e 500 000 €
Imposto do Selo na compra	0,8% do valor da compra	PS: isenção
Imposto do Selo no crédito	0,6% do valor do empréstimo, em prazos iguais ou superiores a cinco anos	PS: isenção
IRS sobre rendas habitacionais	Taxa autónoma de 25%. Contratos de habitação permanente de cinco a dez anos têm uma redução de 10 pontos (15%), com condições. Rendas moderadas, até 2 300 € por mês, pagam 10% entre 2026 e 2029.	PS: 5% em contratos de cinco anos
Dedução das rendas pelo inquilino	15% das rendas pagas, até 900 € em 2026 e até 1 000 € em 2027	Chega: aumento de 50%
Dedução dos juros do crédito à habitação	Só para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011: 15% dos juros, até 296 €	Chega: aumento de 50% nas deduções com prestações

As regras das mais-valias e o modo de as calcular estão explicados no nosso guia sobre impostos na venda de casa. A taxa de 10% para rendas moderadas resulta do Decreto-Lei n.º 97/2026, que resumimos no artigo sobre as novas medidas para a habitação.

Quanto vale a isenção do Imposto do Selo

Num exemplo calculado pela K-Invest, a compra de uma casa de 250 000 € com um crédito de 200 000 € a 30 anos paga hoje 2 000 € de Imposto do Selo sobre a compra (0,8%) e 1 200 € sobre o crédito (0,6%), num total de 3 200 €. É este o valor que a proposta do PS eliminaria, se fosse aprovada nos termos anunciados. Os jovens até 35 anos que compram a primeira habitação própria e permanente já podem ter isenção de IMT e de Imposto do Selo na compra, dentro dos limites da lei.

O que acontece a seguir

21 de outubro: o Livre pediu um debate de urgência no Parlamento sobre a crise na habitação, com o tema «Responder à emergência: um Serviço Nacional de Habitação». Pelo Regimento da Assembleia da República, cada grupo parlamentar pode marcar estes debates de forma obrigatória, e o Governo tem de estar representado.
27 e 28 de outubro: debate na generalidade da proposta de Orçamento do Estado para 2027, com votação final global prevista para 24 de novembro.
Lei do arrendamento: a reforma proposta pelo Governo foi aprovada na generalidade e segue para a discussão na especialidade. O Chega condiciona o seu voto a alterações ao diploma.

Uma proposta só produz efeitos depois de aprovada e publicada em Diário da República. Até lá, valem as regras atuais.

O que isto significa para si

Se vai vender casa: as regras de mais-valias não mudaram. Antes de decidir quando vender, faça as contas com as regras em vigor e confirme se pode beneficiar do reinvestimento.
Se é senhorio: a taxa de 10% para rendas até 2 300 € por mês já se aplica desde 1 de janeiro de 2026, também a contratos em curso, salvo se tiver uma taxa mais favorável.
Se vai comprar: o Imposto do Selo de 0,8% na compra e de 0,6% no crédito continua a ser devido. Inclua-o nas contas da entrada e dos custos da escritura.
Se é inquilino: guarde os recibos e confirme que o contrato está comunicado às Finanças, para aproveitar a dedução de 15% das rendas.

Se está a pensar vender, comprar ou arrendar e quer saber como estas regras se aplicam ao seu caso, a equipa da K-Invest pode ajudar a fazer as contas.

Perguntas frequentes

A isenção de mais-valias até 300 000 € já está em vigor?

Não. É uma proposta anunciada pelo PS a 19 de outubro de 2026. Para produzir efeitos tem de ser apresentada, aprovada no Parlamento e publicada em Diário da República.

Hoje, quem vende casa paga mais-valias sobre o valor total da venda?

Não. Paga sobre o ganho, ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor de compra atualizado, depois de abater despesas e obras com fatura. Para residentes, só 50% desse ganho conta para o IRS. Se reinvestir noutra habitação própria e permanente dentro dos prazos, a parte reinvestida fica isenta.

O IRS de 10% para senhorios já se aplica?

Sim. Desde 1 de janeiro de 2026 e até 31 de dezembro de 2029, os rendimentos de contratos de arrendamento exclusivamente habitacional com renda moderada, até 2 300 € por mês, são tributados a 10%, incluindo contratos já em curso, exceto se for aplicável uma taxa mais favorável.

O aumento das deduções proposto pelo Chega abrange todos os créditos à habitação?

Ainda não se sabe. Hoje, a dedução dos juros do crédito à habitação só existe para contratos celebrados até 31 de dezembro de 2011. As declarações divulgadas não explicam como o aumento de 50% seria aplicado.

Fontes

Este artigo é informativo e não substitui o aconselhamento de um contabilista ou jurista para o seu caso. As propostas descritas não estão em vigor e podem ser alteradas ou não ser aprovadas. Informação atualizada a 19 de outubro de 2026.

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