O direito de preferência aplica-se em diversas situações, sendo as mais comuns no caso de venda de imóveis arrendados e em zonas de pressão urbanística. Por exemplo, se um proprietário deseja vender um imóvel que está arrendado, o inquilino tem o direito de ser informado sobre a venda e de adquirir a propriedade em igualdade de condições com outros interessados. Este direito visa proteger o inquilino, permitindo-lhe a oportunidade de comprar a casa onde reside.
Além disso, em áreas designadas como zonas de pressão urbanística, onde existe uma grande procura por habitação e pouca oferta, as entidades públicas — como municípios, regiões autónomas e o Estado — têm preferência na aquisição de imóveis para aumentar a oferta habitacional.
Para respeitar o direito de preferência, o vendedor deve comunicar formalmente aos beneficiários a intenção de venda, o preço e as condições do negócio.
Esta comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de receção ou através de plataformas digitais designadas, como a plataforma "Casa Pronta" do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN).
Os beneficiários do direito de preferência têm um prazo específico para responder, que varia conforme a situação. No caso dos inquilinos, o prazo é geralmente de 30 dias a partir da receção da notificação. Para as entidades públicas em zonas de pressão urbanística, o prazo é de 10 dias.
O direito de preferência também se estende a situações em que o imóvel está classificado, em vias de classificação, localizado numa área protegida ou numa área de reabilitação urbana. Nestes casos, as entidades públicas têm prioridade na sua aquisição, seguindo uma ordem específica: câmaras municipais, regiões autónomas e, por fim, o Estado.
Quando um inquilino decide não exercer o direito de preferência na compra de um imóvel que está arrendado, o proprietário fica livre para proceder com a venda do imóvel a outra parte interessada. O direito de preferência é uma oportunidade, não uma obrigação, e se o inquilino optar por não o exercer dentro do prazo legal de 30 dias após a notificação, perde a chance de comprar o imóvel nas condições oferecidas ao mercado.
Se o inquilino não responder à notificação do proprietário ou se expressar explicitamente a intenção de não exercer o direito de preferência, o proprietário pode vender o imóvel a terceiros sem qualquer restrição legal relacionada a esse direito. No entanto, é importante que o proprietário siga todos os procedimentos legais corretamente ao notificar o inquilino, para evitar complicações futuras.
Em resumo, a não manifestação do inquilino resulta na caducidade do seu direito de preferência para aquele negócio específico, permitindo ao proprietário vender o imóvel a quem desejar.
Quando uma câmara municipal ou outra entidade pública decide exercer o direito de preferência na compra de um imóvel, ela tem prioridade sobre outros compradores, mantendo o valor e as condições já acordadas. Este direito é especialmente relevante em casos de imóveis classificados, em vias de classificação, localizados em áreas protegidas ou em áreas de reabilitação urbana.
Para exercer este direito, a entidade pública deve ser notificada da venda e das condições da mesma, geralmente através de um anúncio online. Após a notificação, a entidade tem um prazo legal, normalmente de 10 dias úteis, para declarar se pretende ou não adquirir o imóvel nas condições propostas.
Se a entidade pública não responder dentro do prazo estipulado, o vendedor fica livre para proceder com a venda para outro comprador.
É essencial que tanto inquilinos quanto proprietários estejam cientes dos seus direitos e obrigações para garantir um processo de venda justo e conforme a lei.
