Novidades que tem que conhecer: A lei atualizada de condomínios já está em vigor.
Existem novas regras para vender, realizar assembleias ou para saber quem paga as despesas e dívidas do condomínio, conheça as alterações mais relevantes:
1. Se vai vender a sua casa saiba que existem novas obrigações e declarações de apresentação obrigatória na hora da alienação do bem imóvel. A nova lei prevê que quem vender a sua casa tem que pedir ao administrador do condomínio uma declaração escrita. Nesse documento devem constar os dados do condomínio , a identificação e natureza da fração, o valor de todos os encargos com o condomínio relativamente às fração assim como os montantes e os prazos de pagamento. Deve ainda constar e estar demonstrados eventuais pagamentos de obras extraordinárias e o valor da dívida do pagamento ou dos pagamentos futuros previstos ao condomínio. Se for o caso, devem ser identificada a natureza da despesas, os montantes, datas de constituição e vencimento dos respetivos encargos ou dívidas. O documento deve ser pedido ao administrador do condomínio que tem 10 dias seguidos a contar da data do pedido, para apresentação da declaração ao proprietário da fração.
Importa indicar que a responsabilidade de eventuais pagamentos/dívidas é feita de acordo com o momento em que estas deveriam ou devem ser liquidadas. Ou seja, o novo proprietário é responsável pelos valores devidos a partir do momento formal da escritura de compra e venda. No caso do novo proprietário/ comprador da fração declarar expressamente na escritura de compra e venda que prescinde da declaração do administrador, então, passa a aceitar a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor passada ou futura, ao condomínio. Todos os encargos que se vençam depois da escritura são sempre em qualquer situação da responsabilidade do novo proprietário excepto obras extraordinárias e de serviços de áreas comuns ou uso comum.
2. Para além da declaração de identificação da gestão de pagamentos e deveres ao condomínio o proprietário passa a ter o dever de comunicar ao administrador do condomínio, o nome do novo proprietário, nome completo e número de identificação fiscal. Essa comunicação deve ser efetuada por correio registado e no prazo máximo de 15 dias antes da data da realização da escritura de compra e venda, é uma obrigação do alienante (atual proprietário).
3. Despesas de conservação das partes comuns são pagas por quem aprova. Isto quer dizer que salvo disposição em contrário, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos proprietários à data das deliberações. Ou seja, o novo condómino não é responsável pelo pagamento das obras em partes comuns ou outros acordos de serviço que tenham sido adjudicados antes de ser proprietário.
4. Convocatória de assembleias têm novas regras. Passa a ser possível realizar as convocatórias junto dos condóminos por correio eletrônico basta que para isso, manifestem essa intenção numa assembleia anterior e desde que essa intenção fique registada em ata.
A nova lei permite ainda que a reunião se no mesmo local possa ser adiada e iniciada 30 minutos depois da hora inicialmente designada, caso não exista Quorum suficiente à hora marcada. Ou seja, desde que existam condições para garantir a presença, no mesmo dia, por parte de condóminos que representem a quota de 1/4 do valor total do prédio.
A lei prevê expressamente também a possibilidade de se realizar , embora a título excecional, a assembleia de condomínio no primeiro trimestre de cada ano, desde que isso esteja previsto no regulamento. Ou seja deliberado por maioria.
4. Reuniões de condomínio passam a ser possíveis por via virtualmente e à distância.
As administrações de condomínio passam a poder realizar as assembleias de condomínio por videoconferência e deve fazê-lo sempre que essa opção seja pedida pela maioria dos condóminos. Caso algum dos proprietários não tenha condições para participar na assembleia por esta via, a administração deve ser informada para se assegurar os meios necessários.
A assinatura da ata passa também a ser possível ser feita por via digital, através de assinatura manuscrita sobre o documento original ou assinatura eletrónica sobre o documento digitalizado que contenha outras assinaturas. Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrônico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe foi submetida pela mesma via, declaração que deve ser junta, como anexo, ao original da ata. Compete a administração do condomínio a escolha por um ou vários meios previstos para a assinatura da ata.
5. Os administradores passam a ter mais responsabilidades
A lei que entrou em vigor dá novas funções ao administrador que passa a ter os seguintes deveres:
• Verificar a existência do fundo comum de reserva.
• Executar as deliberações da assembleia (que não tenham sido impugnadas) no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo fixado para o efeito (salvo nos casos de impossibilidade devidamente justificada)
• Informar, pelo menos a cada seis meses ( por escrito carta ou e-mail) sobre o desenvolvimento de qualquer processo judicial, arbitral, injunção, contraordenacional ou administrativo (excepto os processos sujeitos a segredo de justiça).
• Emitir no prazo máximo de 10 dias a declaração de dívida ou não divida do condomínio, sempre que tal seja solicitado.
• Intervir em todas as situações de urgência, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos.
• Quando esteja em causa deliberações em assembleia relativas a obras de conservação extraordinária ou em caso de obras de inovação, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos 3 orçamentos diferentes para votação e respectiva execução, excepto se o regulamento de condomínio ou assembleia disser o contrário.
Caso não cumpra as suas funções o administrador pode ser civilmente responsável, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal (se aplicável).
