Em Portugal, a venda de imóveis pode gerar mais-valias imobiliárias, que em regra são tributadas em sede de IRS, nos termos do artigo 10.º do Código do IRS (CIRS).
No entanto, existe uma exclusão legal relevante aplicável a imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data de entrada em vigor do atual Código do IRS.
Esta exclusão é frequentemente designada, de forma simplificada, como uma isenção, mas juridicamente trata-se de uma não sujeição a IRS, decorrente de um regime transitório.
A origem da exclusão:
O Código do IRS foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 442-A/88, de 30 de novembro, e entrou em vigor em 1 de janeiro de 1989.
Antes dessa data não existia tributação de mais-valias em sede de IRS nos moldes atuais e os ganhos patrimoniais provenientes da venda de imóveis não estavam abrangidos pelo novo imposto.
Para evitar a tributação retroativa de situações anteriores, o legislador criou um regime transitório.
Base legal: regime transitório da categoria G:
Em termos jurídicos, esta norma estabelece que:
Os ganhos que não eram sujeitos a imposto antes da entrada em vigor do Código do IRS só ficam sujeitos a IRS se a aquisição dos bens ou direitos tiver ocorrido após essa entrada em vigor.
Consequência prática:
Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989
👉 A mais-valia resultante da sua venda não está sujeita a IRS.
Imóveis adquiridos a partir de 1 de janeiro de 1989
👉 As mais-valias são tributadas nos termos do artigo 10.º do CIRS.
É importante esclarecer um ponto frequente de dúvida:
O artigo 10.º do CIRS (versão atual) regula as mais-valias imobiliárias, mas não menciona expressamente os imóveis adquiridos antes de 1989.
A exclusão continua a aplicar-se não por estar escrita no artigo 10.º, mas porque decorre do regime transitório do diploma que aprovou o CIRS, que mantém plena validade jurídica.
Ou seja, à data de hoje, a Autoridade Tributária continua a aplicar esta regra com base no Decreto-Lei n.º 442-A/88; na interpretação consolidada do CIRS; em instruções administrativas e informações vinculativas da AT.
Obrigações declarativas
✔️ Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989
→ A mais-valia não está sujeita a IRS
📜 A base legal encontra-se no regime transitório do Decreto-Lei n.º 442-A/88
❌ Não depende de reinvestimento nem de habitação própria
🧾 A venda deve ser declarada no Anexo G1
Esta é uma regra estável, consolidada e ainda plenamente aplicável no sistema fiscal português.
Apesar de a mais-valia não ser tributada, o contribuinte:
✔️ Tem de declarar a venda no IRS
✔️ Deve usar o Anexo G1, próprio para bens adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989.
Não declarar a operação pode originar divergências ou pedidos de esclarecimento por parte da Autoridade Tributária.
Exemplo prático 1 – Aquisição anterior a 1989 (não sujeição)
Aquisição do imóvel: 18 de dezembro de 1988
Valor de aquisição: 20.000 €
Venda do imóvel: 10 de março de 2025
Valor de venda: 200.000 €
Análise fiscal:
A aquisição ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989;
A mais-valia apurada seria, em termos económicos, de 180.000 €;
Contudo, por força do regime transitório do CIRS, não existe sujeição a IRS, independentemente: do valor do ganho; da afetação do imóvel;da existência ou não de reinvestimento.
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