Heranças indivisas, um herdeiro pode pedir venda da casa?

O Conselho de Ministros aprovou, a 22 de outubro de 2026, o decreto-lei que reforma o direito sucessório. A medida principal é um novo processo em tribunal que permite a qualquer herdeiro pedir a venda, a valor de mercado, de um imóvel que esteja numa herança indivisa, ou seja, numa herança que ainda não foi partilhada. Hoje, decisões como vender uma casa herdada dependem, na prática, do acordo de todos os herdeiros.

Segundo o comunicado do Conselho de Ministros, o objetivo é "evitar que imóveis permaneçam indefinidamente bloqueados por falta de acordo entre herdeiros". O Governo enquadra a medida na resposta à crise da habitação.

Atenção: o decreto-lei foi aprovado mas ainda não foi publicado em Diário da República. As regras abaixo baseiam-se na Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto, que autorizou o Governo a legislar e define o sentido e a extensão da reforma, e nas explicações do Governo. Os pormenores finais só serão conhecidos com a publicação.

O que muda na venda de imóveis herdados

A Lei n.º 49/2026 prevê um processo especial e urgente para a venda de imóveis integrados em herança indivisa. Os pontos principais são:

• Quem pode pedir a venda: qualquer herdeiro, o cônjuge meeiro (o viúvo ou viúva com direito a metade dos bens comuns) ou um testamenteiro com poderes de partilha.
• Quando: em regra, dois anos depois da abertura da sucessão (a data da morte). Se já tiver sido pedido inventário, o processo pode avançar sem esse prazo.
• Exceções: o prazo e o processo não se aplicam, nos termos que o decreto-lei vier a definir, quando os herdeiros tiverem acordado manter a herança indivisa, quando o direito à partilha não puder ser exercido ou quando a herança estiver insolvente.
• Preço: se houver desacordo quanto ao preço base, é o tribunal que o fixa, com base em avaliações. Se duas avaliações diferirem mais de 20%, é obrigatória uma nova avaliação.
• Como se vende: preferencialmente por leilão eletrónico. Se os leilões ficarem sem compradores, o juiz pode prever a redução do preço base.
• Os herdeiros podem ficar com o imóvel: os herdeiros e o cônjuge meeiro têm direito de remição, isto é, podem ficar com o imóvel pelo preço da venda, com prioridade sobre outros direitos de preferência.
• Tentativa de acordo: o processo pode ser suspenso para que os herdeiros cheguem a acordo sobre a partilha ou vendam o imóvel por negociação particular. Segundo o ministro da Presidência, citado pelo ECO, haverá um período de seis meses para esse acordo.
• Custos: as custas são, em regra, encargos da herança. Ficam só a cargo de quem pediu a venda se se concluir que não havia fundamento para o processo.
• Advogado: é obrigatório para discutir questões de direito ou recorrer.

Quem não concorda com a venda continua a receber a sua parte do valor obtido. O que deixa de existir é a possibilidade de um só herdeiro bloquear a venda indefinidamente.

A casa de morada de família fica protegida

A lei de autorização exclui da venda os imóveis sobre os quais exista atribuição preferencial ao cônjuge sobrevivo (artigo 2103.º-A do Código Civil), salvo se este der consentimento expresso. Ficam também excluídos os imóveis com outros direitos sobre a casa de morada de família, como os previstos para as uniões de facto.

Quando existam herdeiros incapazes ou ausentes, a venda depende do consentimento do Ministério Público e de autorização judicial.

Outras mudanças na lei das heranças

A reforma vai além da venda de imóveis. A Lei n.º 49/2026 autoriza também:

• Redução do prazo para aceitar a herança de 10 para 2 anos.
• Cabeça-de-casal por maioria: passa a bastar a maioria simples dos herdeiros para entregar a administração da herança a outra pessoa, exceto quando o cabeça-de-casal é o cônjuge sobrevivo.
• Prazo para partilhar: sem acordo para manter a herança indivisa, o cabeça-de-casal terá de promover a partilha dentro de um prazo a definir.
• Testamenteiro com poderes de partilha: quem faz testamento pode nomear alguém para administrar, liquidar e partilhar a herança, incluindo vender imóveis que não seja possível dividir.
• Mais liberdade no testamento: o testador pode indicar, de forma vinculativa, os bens que compõem a legítima de cada herdeiro.
• Arbitragem sucessória: o testador pode determinar que os litígios entre herdeiros sobre a herança sejam resolvidos por um tribunal arbitral, sem afastar o inventário.

Segundo a lei de autorização, o novo regime aplica-se, em regra, a todas as heranças abertas e não partilhadas na data em que entrar em vigor. O ministro da Presidência sublinhou que a reforma "aplica-se a heranças já abertas e por partilhar", de acordo com a nota do Governo.

Porque é que isto importa para a habitação

Segundo o Governo, os Censos de 2021 contaram cerca de 485 mil alojamentos familiares vagos e em boas condições, metade dos quais sem intenção de venda ou arrendamento, muitos presos em heranças indivisas. O Governo não indicou quantas destas casas poderão chegar ao mercado com a reforma.

O que ainda falta

1. Promulgação do decreto-lei pelo Presidente da República.
2. Publicação em Diário da República, com o texto final e a data de entrada em vigor.

Até lá, as regras atuais mantêm-se. Os pormenores, como prazos exatos, regras de oposição e forma de pagamento do preço, só ficam fechados com o texto publicado.

O que deve fazer se tem uma casa por partilhar

• Reúna a documentação: habilitação de herdeiros, caderneta predial, certidão do registo predial e, se existir, testamento.
• Converse com os outros herdeiros: a reforma procura incentivar o acordo. Uma partilha ou venda negociada tende a ser mais rápida e mais barata do que um processo em tribunal.
• Peça uma avaliação do imóvel: saber o valor de mercado ajuda a negociar entre herdeiros e é a base do preço em caso de venda judicial. A equipa da K-Invest pode avaliar o imóvel e acompanhar a venda, se os herdeiros decidirem vender.
• Confirme os impostos: a venda de um imóvel herdado pode estar sujeita a mais-valias. Explicamos as regras em Impostos na venda de casa: mais-valias e isenções.
• Fale com um advogado sobre o seu caso, sobretudo se houver desacordo entre herdeiros, herdeiros menores ou casa de morada de família.

Perguntas frequentes

Um herdeiro já pode obrigar os outros a vender a casa?

Ainda não. O decreto-lei foi aprovado em Conselho de Ministros a 22 de outubro de 2026, mas ainda tem de ser promulgado e publicado. Até lá, aplicam-se as regras atuais.

Quanto tempo tenho de esperar para pedir a venda?

Em regra, dois anos a contar da morte do autor da herança. Se já tiver sido pedido inventário, o pedido pode ser feito sem esse prazo, segundo a lei de autorização.

A casa vai ser vendida abaixo do valor?

O objetivo da lei é a venda a valor de mercado, com o preço base fixado com base em avaliações. Se os leilões ficarem sem compradores, o juiz pode prever a redução do preço base.

Posso ficar com a casa se os outros herdeiros quiserem vender?

Sim. Os herdeiros e o cônjuge meeiro têm direito de remição: podem ficar com o imóvel pelo preço da venda, com prioridade sobre outros direitos de preferência.

A reforma aplica-se a heranças antigas?

Segundo a lei de autorização e o Governo, sim, em regra aplica-se a todas as heranças abertas e ainda não partilhadas quando o decreto-lei entrar em vigor.

A casa onde vive o viúvo ou a viúva pode ser vendida?

A lei de autorização exclui da venda os imóveis com atribuição preferencial ao cônjuge sobrevivo, salvo consentimento expresso deste, e outros casos de proteção da casa de morada de família.

Fontes

• Comunicado do Conselho de Ministros de 22 de outubro de 2026
• Governo: Habitação, resolver heranças indivisas para colocar mais casas no mercado (22/10/2026)
• Lei n.º 49/2026, de 17 de agosto (Diário da República)
• ECO: Governo aprova decreto-lei que permite a um herdeiro exigir a venda da casa após dois anos (22/10/2026)

Este artigo é informativo e não dispensa aconselhamento jurídico para o seu caso. O decreto-lei ainda não foi publicado e o texto final pode conter regras diferentes das aqui descritas. Informação atualizada a 23 de outubro de 2026.